5 yıllık kiracının kira artışı tekrar gündeme gelen kira bedeline %25 zam yasağının süresinin uzatılacağına ilişkin açıklamalardan sonra merak konusu oldu. Geçtiğimiz yıl Haziran ayında getirilen bu yasak ile yeni kira döneminde kira bedeline yapılacak zammı %25 ile sınırlayan karar verilmiş olup, 2023 Temmuz ayında yasağın sona ereceği belirtilmişti. Ancak günümüz ekonomisinin hali pür melali sebebiyle olacak ki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yaptığı açıklama ile söz konusu artış sınırlamasının tekrar uzatılabileceğini belirtti. TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranı %50’ye dayanmışken kira bedeline yapılacak zammın %25 ile sınırlandırılması bir yandan ev sahiplerini mağdur ederken, maaşına enflasyon oranında zam yapılmayan kiracılar da neredeyse kirasını ödeyemeyecek duruma gelmesi yönünden mağdur olmaktadır.
Makalemizde kira artışına yapılacak %25 zam sınırlamasının 5 yıllık kiracının kira artışı kapsayıp kapsamadığı üzerine genel bilgiler verilecektir. Yazımızda TBK’da bulunan düzenlemeler çerçevesinde 5 yıllık kiracının kira artışı yönünden genel bilgiler verileceğinden, bu bilgiler hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Kendi somut olayınıza ilişkin bilgi edinmek için Ankara gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı, Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedeli Nasıl Belirlenir
5 yılını dolduran kiracının kira bedeli TBK m. 344/3 kapsamında belirlenir. Bu madde gereğince, taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yılın sonunda yenilen kira sözleşmesinde ve bundan sonraki 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Söz konusu %25 sınırı ise TBK’ya eklenen geçici 1. madde ile getirilmiştir. Ancak düzenlemede TBK m. 34/2 gereğince hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır denilmektedir. Buradaki önemli husus TBK m. 344/2’de tarafların yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin hiç anlaşma yapmamış olmaları halinde hakimin belirleyeceği kiraya dair esaslar düzenlenmiştir. Ancak 5 yıl sonra kira artışının yasal dayanağı TBK 344/2 değil, TBK m. 344/3’tür.
5 yılını doldurmamış olan kiracılar için durum bu şekilde olup, somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı öneririz.
Kanun koyucu geçici maddenin düzenlenmesi sırasında TBK m. 344/2’de denildiği gibi kira artış oranı sözleşmelerinde belirtilmeyen kişilerin yeni kira dönemi için hakim kararıyla belirleyeceği kira artışlarında %25 sınırının uygulanacağını söylemesine rağmen, 5 yıl ve üzeri kiracılarla ilgili düzenlemeyi içeren TBK m. 344/3’e göre hakim kararıyla belirlenecek kiraları da kapsayacağına ilişkin açık bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da TBK m. 344/3’e göre belirlenen 5 yıl ve üzeri süredir kiracı olanlara %25 sınırının uygulanmayacağını göstermektedir. Yaşanan enflasyon sebebiyle her yıl üst sınırdan kiraya zam yapılsa da sıfırdan kiraya verildiğindeki fiyat ile arasında uçurum meydana geliyor. Bu nedenle kiracı 5 yılı doldurmuşsa, kiraya verenin anlatıldığı gibi bir mağduriyet yaşamaması adına TBK m. 344/3’e başvurması kiraya verenin lehine olacaktır.
Elbette ki somut olayda çok daha farklı durumlarla karşılaşılabilmektedir. Yukarıda bahsedilen bilgiler 5 yıllık kiracının kira artışı hakkında genel bilgiler olup, detaylı bilgi edinmek istiyorsanız Ankara avukat & danışmanlık hizmeti ile iletişime geçerek tecrübeli bir Ankara gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
Hayır, ev sahibi 5 yıl sonra bile istediği fahiş zammı tek başına yapamaz. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduktan sonra, taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesini talep etme hakkına sahip olur. Bu süreçte mahkeme, TÜFE artış oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Yani, 5 yıl sonraki zam oranı mahkeme kararıyla kesinleşir.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl ve daha uzun süre devam eden kiralama ilişkilerinde, kira bedeli şu şekilde güncellenir:
- Anlaşma Yolu: Ev sahibi ve kiracı, TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini karşılıklı anlaşarak belirleyebilirler.
- Kira Tespit Davası: Anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira tespit davası açarak veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndererek yeni kira bedelinin mahkemece tespitini isteyebilir. Mahkeme bu davada, artık sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz ve rayiç bedele en yakın yeni kirayı belirler.
5 yılı dolduran kiracının yapması gerekenler, ev sahibi ile olan ilişkisine bağlıdır:
- Ev Sahibi ile Anlaşma: Ev sahibi bir artış talep ettiğinde, kiracı piyasa koşullarını ve yasal sınırlamaları (geçici %25 sınırı hariç olsa bile hakkaniyet ilkesini) gözeterek uzlaşmaya çalışmalıdır.
- Dava Sürecinde: Ev sahibi kira tespit davası açarsa, kiracının dava sürecine katılarak mahkemeye mevcut kira bedelinin düşük olmadığını gösteren savunma ve delillerini sunması gerekir.
- %25 Sınırı: Geçici bir düzenleme olan ve 5 yılı dolduranlar için normalde geçerli olmayan %25 kira artış sınırının, kiracıyı koruma amaçlı geçici uygulaması sona ermiş olsa dahi, kiracı yeni dönemde TÜFE oranının üzerinde fahiş artışı kabul etmek zorunda değildir.
Ev sahibi, 5 yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açmadan önce ihtarname çekmek zorunda değildir, ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsa ihtarname göndermelidir. Ayrıca kira sözleşmesinde artış şartı bulunması kira dönemi sonra ermeden açılacak olan kira tespit davasında kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere artış talep edilebilir.
Sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin madde bulunması halinde ihtarname masrafı yapmaya gerek olmamaktadır. Ancak sözleşmede artış maddesi bulunmaması halinde bu ihtarname, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa, mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Hayır, kira tespit davası için 5 yıl şartı tamamen kalkmamıştır, ancak uygulanma şekli önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre emsallere bakılarak yeniden belirlenmesi (hakimin takdiri ile) hakkı, kira ilişkisinin 5 yıl ve daha uzun süre devam etmesi durumunda doğar. 5 yıldan önce ise kira bedeli kural olarak sözleşmede kararlaştırılan ya da TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre artırılır.
Kira sözleşmesinde artışa ilişkin herhangi bir madde bulunmaması halinde kiracı TÜFE oranı ile sınırlı olmak üzere her zaman kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Hayır, ev sahibi sadece 5 yıl dolduğu için kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı sözleşme süresi dolması nedeniyle tahliyeden korur. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için iki ana yol vardır:
- Haklı Bir Sebep: Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya alt/üst soyunun gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı olması, evin esaslı tadilatı gerektirmesi gibi kanunda sayılan bir tahliye sebebinin varlığı ve bu sebeple tahliye davası açması.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Kiracının, ilk sözleşme süresiyle birlikte uzayan süreler dahil toplam 10 yılı doldurmuş olması. Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden ilk uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talep edebilir.
