5 yıllık kiracının kira artışı tekrar gündeme gelen kira bedeline %25 zam yasağının süresinin uzatılacağına ilişkin açıklamalardan sonra merak konusu oldu. Geçtiğimiz yıl Haziran ayında getirilen bu yasak ile yeni kira döneminde kira bedeline yapılacak zammı %25 ile sınırlayan karar verilmiş olup, 2023 Temmuz ayında yasağın sona ereceği belirtilmişti. Ancak günümüz ekonomisinin hali pür melali sebebiyle olacak ki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yaptığı açıklama ile söz konusu artış sınırlamasının tekrar uzatılabileceğini belirtti. TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranı %50’ye dayanmışken kira bedeline yapılacak zammın %25 ile sınırlandırılması bir yandan ev sahiplerini mağdur ederken, maaşına enflasyon oranında zam yapılmayan kiracılar da neredeyse kirasını ödeyemeyecek duruma gelmesi yönünden mağdur olmaktadır.
Makalemizde kira artışına yapılacak %25 zam sınırlamasının 5 yıllık kiracının kira artışı kapsayıp kapsamadığı üzerine genel bilgiler verilecektir. Yazımızda TBK’da bulunan düzenlemeler çerçevesinde 5 yıllık kiracının kira artışı yönünden genel bilgiler verileceğinden, bu bilgiler hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Kendi somut olayınıza ilişkin bilgi edinmek için Ankara gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı, Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Bedeli Nasıl Belirlenir
5 yılını dolduran kiracının kira bedeli TBK m. 344/3 kapsamında belirlenir. Bu madde gereğince, taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli ya da 5 yılın sonunda yenilen kira sözleşmesinde ve bundan sonraki 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Söz konusu %25 sınırı ise TBK’ya eklenen geçici 1. madde ile getirilmiştir. Ancak düzenlemede TBK m. 34/2 gereğince hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır denilmektedir. Buradaki önemli husus TBK m. 344/2’de tarafların yenilenen dönemlerde kira artışına ilişkin hiç anlaşma yapmamış olmaları halinde hakimin belirleyeceği kiraya dair esaslar düzenlenmiştir. Ancak 5 yıl sonra kira artışının yasal dayanağı TBK 344/2 değil, TBK m. 344/3’tür.
5 yılını doldurmamış olan kiracılar için durum bu şekilde olup, somut olayınıza ilişkin daha detaylı bilgi edinmek için Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı öneririz.
Kanun koyucu geçici maddenin düzenlenmesi sırasında TBK m. 344/2’de denildiği gibi kira artış oranı sözleşmelerinde belirtilmeyen kişilerin yeni kira dönemi için hakim kararıyla belirleyeceği kira artışlarında %25 sınırının uygulanacağını söylemesine rağmen, 5 yıl ve üzeri kiracılarla ilgili düzenlemeyi içeren TBK m. 344/3’e göre hakim kararıyla belirlenecek kiraları da kapsayacağına ilişkin açık bir düzenleme yapılmamıştır. Bu da TBK m. 344/3’e göre belirlenen 5 yıl ve üzeri süredir kiracı olanlara %25 sınırının uygulanmayacağını göstermektedir. Yaşanan enflasyon sebebiyle her yıl üst sınırdan kiraya zam yapılsa da sıfırdan kiraya verildiğindeki fiyat ile arasında uçurum meydana geliyor. Bu nedenle kiracı 5 yılı doldurmuşsa, kiraya verenin anlatıldığı gibi bir mağduriyet yaşamaması adına TBK m. 344/3’e başvurması kiraya verenin lehine olacaktır.
Elbette ki somut olayda çok daha farklı durumlarla karşılaşılabilmektedir. Yukarıda bahsedilen bilgiler 5 yıllık kiracının kira artışı hakkında genel bilgiler olup, detaylı bilgi edinmek istiyorsanız Ankara avukat & danışmanlık hizmeti ile iletişime geçerek tecrübeli bir Ankara gayrimenkul avukatı ile çalışmanızı tavsiye ederiz.
Hayır, ev sahibi 5 yıl sonra bile istediği fahiş zammı tek başına yapamaz. Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduktan sonra, taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazlarsa, ev sahibi kira tespit davası açarak kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre yeniden belirlenmesini talep etme hakkına sahip olur. Bu süreçte mahkeme, TÜFE artış oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Yani, 5 yıl sonraki zam oranı mahkeme kararıyla kesinleşir.
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl ve daha uzun süre devam eden kiralama ilişkilerinde, kira bedeli şu şekilde güncellenir:
- Anlaşma Yolu: Ev sahibi ve kiracı, TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini karşılıklı anlaşarak belirleyebilirler.
- Kira Tespit Davası: Anlaşma sağlanamazsa, ev sahibi yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kira tespit davası açarak veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) göndererek yeni kira bedelinin mahkemece tespitini isteyebilir. Mahkeme bu davada, artık sadece TÜFE oranına bağlı kalmaz ve rayiç bedele en yakın yeni kirayı belirler.
5 yılı dolduran kiracının yapması gerekenler, ev sahibi ile olan ilişkisine bağlıdır:
- Ev Sahibi ile Anlaşma: Ev sahibi bir artış talep ettiğinde, kiracı piyasa koşullarını ve yasal sınırlamaları (geçici %25 sınırı hariç olsa bile hakkaniyet ilkesini) gözeterek uzlaşmaya çalışmalıdır.
- Dava Sürecinde: Ev sahibi kira tespit davası açarsa, kiracının dava sürecine katılarak mahkemeye mevcut kira bedelinin düşük olmadığını gösteren savunma ve delillerini sunması gerekir.
- %25 Sınırı: Geçici bir düzenleme olan ve 5 yılı dolduranlar için normalde geçerli olmayan %25 kira artış sınırının, kiracıyı koruma amaçlı geçici uygulaması sona ermiş olsa dahi, kiracı yeni dönemde TÜFE oranının üzerinde fahiş artışı kabul etmek zorunda değildir.
Ev sahibi, 5 yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açmadan önce ihtarname çekmek zorunda değildir, ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmasını istiyorsa ihtarname göndermelidir. Ayrıca kira sözleşmesinde artış şartı bulunması kira dönemi sonra ermeden açılacak olan kira tespit davasında kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olmak üzere artış talep edilebilir.
Sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin madde bulunması halinde ihtarname masrafı yapmaya gerek olmamaktadır. Ancak sözleşmede artış maddesi bulunmaması halinde bu ihtarname, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya ulaşmış olmalıdır. Eğer bu süre kaçırılırsa, mahkeme kararı bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
Hayır, kira tespit davası için 5 yıl şartı tamamen kalkmamıştır, ancak uygulanma şekli önemlidir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre emsallere bakılarak yeniden belirlenmesi (hakimin takdiri ile) hakkı, kira ilişkisinin 5 yıl ve daha uzun süre devam etmesi durumunda doğar. 5 yıldan önce ise kira bedeli kural olarak sözleşmede kararlaştırılan ya da TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre artırılır.
Kira sözleşmesinde artışa ilişkin herhangi bir madde bulunmaması halinde kiracı TÜFE oranı ile sınırlı olmak üzere her zaman kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Hayır, ev sahibi sadece 5 yıl dolduğu için kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı sözleşme süresi dolması nedeniyle tahliyeden korur. Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için iki ana yol vardır:
- Haklı Bir Sebep: Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya alt/üst soyunun gerçek ve zorunlu konut ihtiyacı olması, evin esaslı tadilatı gerektirmesi gibi kanunda sayılan bir tahliye sebebinin varlığı ve bu sebeple tahliye davası açması.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Kiracının, ilk sözleşme süresiyle birlikte uzayan süreler dahil toplam 10 yılı doldurmuş olması. Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresini takip eden ilk uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye talep edebilir.
Kira sözleşmesinde 5 yıl dolduğunda, artık sadece TÜFE oranında zam yapma zorunluluğu ortadan kalkar. Ev sahibi, kiranın bölge rayiç bedellerinin (emsal kira bedelleri) altında kaldığını ileri sürerek “Kira Tespit Davası” açabilir. Bu durumda kira, hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenir.
Evet. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiranın piyasa koşullarına göre yeniden belirlenmesi (hakim müdahalesi) için sözleşmenin üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması gerekir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde yasal sınır (TÜFE) dışına çıkılamaz.
Hakim karar verirken şu kriterleri göz önünde bulundurur:
- Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri,
- Binanın yaşı, konumu ve fiziksel durumu,
- TÜFE artış oranları,
- Eski kiracı indirimi: Hakim, kiracının eski olması sebebiyle piyasa rayicinden genellikle %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapar.
Dava, 5. yılın dolmasına kısa bir süre kala açılabilir; ancak yeni belirlenecek kira bedeli, 6. kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilirse, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o dönemin başından itibaren geçerli olur. İhtar çekilmezse, dava ne zaman sonuçlanırsa sonuçlansın yeni bedel bir sonraki kira yılında uygulanır. Ancak sözleşmede kira bedeline yönelik artış şartı bulunmakta ise; kiraya veren kira dönemi içerisinde dava açarak içinde olunan kira yılı başlangıcından itibaren talepte bulunabilir.
Konut kiralarındaki %25’lik tavan zam uygulaması, geçici bir düzenlemedir. Ancak bu sınır yürürlükte olsa dahi, 5 yılını dolduran kiracılar için açılan kira tespit davalarında bu sınır uygulanmaz. Mahkeme doğrudan rayiç bedele bakar.
Sadece 5 yılın dolmuş olması bir tahliye nedeni değildir. Kiracının 10 yıllık uzama süresini doldurması (toplamda 12 yıl) gerekir. Ancak ihtiyaç sebebiyle tahliye veya haklı bir tahliye nedeni (iki haklı ihtar vb.) varsa süreç farklı işler.
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında (kira tespiti, tahliye vb.) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.
Eğer ihtarname süresinde çekilmişse veya dava yeni dönem başlamadan en az 30 gün önce açılmışsa, mahkemenin belirlediği rakam yeni dönemin ilk gününden itibaren geçerli sayılır ve kiracı aradaki farkı geriye dönük ödemek zorunda kalabilir.
Evet, 5 yıllık kira tespit davası kuralı hem konutlar hem de çatılı iş yerleri için geçerlidir. İş yerlerinde de 5 yılın sonunda rayiç bedel üzerinden kira tespiti istenebilir.
