Kat Mülkiyetinde Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

Kat mülkiyetinde toplantı ve karar yeter sayısı, site yönetimlerinde kat malikleri toplantılarında önem arz etmektedir. Bilindiği üzere alınacak kararlara göre oy çoğunluğunun oranı da değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle alınacak kararların hukuki olarak usule uygun olması açısından kat mülkiyetinde toplantı ve karar yeter sayısı bilgisine sahip olmak faydalı olacaktır. Kimi kararların alınabilmesi için oybirliğine gerek duyulmazken kimi kararlar içinse belirli oranda çoğunluk gerekmektedir.

Kat mülkiyetinde toplantı ve karar yeter sayısı belirttiğimiz üzere alınacak karar göre değişmekte olup, usul bakımında bu sayılara dikkat edilmesi önem teşkil etmektedir. Hak kaybına uğramamanız adına alanında uzman bir apartman ve ankara site yönetimi avukatı ile çalışmanızı, Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı şiddetle öneririz.

 

Oybirliği Gerektiren Kararlar

1. Yasak işler:

KMK 24. maddesi, kat irtifaklı yahut kat mülkiyetli gayrimenkullerin bağımsız bölümlerinin kullanım amaçları düzenlenmesini içerir.  KMK madde 24/1’de genel yasaklama bulunmakta ve bu yasaklamalara ilişkin hiçbir şekilde oylama yapılamamakta, dolayısıyla bunlara ilişkin karar verilememektedir. Aynı maddenin devamı olan KMK 24/2’de ise “ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği karar ile açılabilir” denilmiştir. Kat malikleri KMK madde 24/2’ye göre alacakları karar, toplantıya katılan kat maliklerinin değil, tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış olmalıdır.

2. Temliki tasarruflar ve önemli işler:

KMK madde 45’e göre ana gayrimenkulün bir hak ile kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devredilmesi gibi temlikli tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam amacıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak tüm kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Bu madde hükmü emredici nitelikte olup, sayılmış olan temliki tasarruflar ve önemli işlerle ilgili kararlar bütün kat maliklerinin oybirliği ile alınmadıkça hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Bu şekilde geçersiz olacak bir karar neticesinde gerçekleştirilen iş veya işleme karşı dava açabilmek için kat malikleri kuruluna müracaat edilmesine ya da kararın iptaline ilişkin dava açılmasına gerek yoktur.

 

3. Bağımsız bölüm ilavesi:

Bağımsız bölüm ilave işlemlerinin yapılabilmesinin koşulları KMK madde 44’te düzenlenmiştir. Belirtmek gerekir ki kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli ana gayrimenkullerin ortak kısımlarında yapılacak en mühim değişiklik yeni bağımsız bölüm eklenmesidir. Bu bağımsız bölümler ana gayrimenkulün üstüne, altına ya da arsa boşluğuna inşa edilebilir. İlavenin şekli bütün bir kat inşası olabileceği gibi, çekme katın tam kata çevrilmesi şeklinde de olabilir.

İlave işlemlerin yapılabilmesi için KMK 44. Maddede belirtilen koşullar;

• Yapılacak ilaveye, kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar verilmelidir.
• Ana gayrimenkulün inşaattan sonra toplam bağımsız bölüm sayısına göre yeni arsa payları da kat malikleri kurulu tarafından usulüne göre yeniden ve oybirliği ile tespit edilecektir.
• İlave edilecek olan yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senet ile, KMK 14. maddeye göre kat irtifakı kurularak bunun, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve ana gayrimenkulün kapanan eski kütük sayfasıyla KMK 13. madde hükmüne göre bağlantı sağlanması gerekmektedir.

Kat mülkiyeti toplantı ve karar yeter sayısı usul bakımından oldukça önemli olup, yapılacak iş ve işlemler titizlikle sürdürülmelidir. Hak kaybı yaşamamak adına ankara gayrimenkul avukatı marifeti ile  çalışmanızı, ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

 

4. Yenilik ve ilaveler-Faydalı olanlar:

KMK madde 42/4’e göre kat maliklerinin birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılmaktadır. Fakat toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

 

Beşte Dört (4/5) Çoğunluk Gerektiren Kararlar

 

1. Yönetim Planı Değişikliği:

KMK madde 28/1’de belirtildiği üzere yönetim planı; ana gayrimenkulün yönetim şekli, kullanma amaç ve şekli, yönetici ve denetçinin alacakları ücret, yönetimle ilgili benzeri hususları düzenler. KMK madde 28/2’de ise kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli ana gayrimenkulün yönetim planının tamamı veya bazı hükümleri tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyları ile alınacak bir kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilebilecektir. Bu oranın toplantıya katılan kat maliklerinin değil bütün kat maliklerinin 4/5’i olduğunu önemle belirtmek gerekir.

 

2. Ana gayrimenkulün bakımı ve korunması:

Kat maliklerinden birisi, tüm kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası olmadan ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesisler, değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz. Fakat ortak yer ve tesisteki bir bozukluğun ana yapıya ya da ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkeme tarafından tespit edilmiş olması durumunda, bu onarım ve güçlendirmenin proje ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek şekilde onarım, tesis ve değişiklik yapamayacaktır. Taban, tavan ya da duvarla birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı kısımlarında, bu bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ana yapıya zarar vermeyecek  onarım, tesis ve değişiklik yapabilecektir.

 

Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Gerektiren Kararlar

 

1. Yenilik ve İlaveler- Faydalı Olanlar:

KMK madde 42/1’de kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak alanlarında kendi başlarına bir değişiklik yapamayacağı; ortak alanların düzeninin sağlanması, bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulması veya bu alanlardan elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak tüm yenilik ve ilavelerin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılacağı belirtilmiştir.

KMK madde 19’da bir veya birkaç kat maliki yapılan değişikliklerden yararlanabilirken ve bunların yapılabilmesi için kat maliklerinin 4/5’inin oyu gerekirken, yukarıda bahsedilen KMK 42. Maddesinden tüm kat malikleri yararlanmakta ve değişikliklerin yapılabilmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verilecek karar üzerine yapılmaktadır.

 

2. Yenilik ve İlaveler- Faydalı Olanlar:

KMK m. 42/4’te belirtildiği üzere kat maliklerinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verebilecekleri karar üzerine yapılmaktadır.

 

3. Yönetici Ataması:

Yönetici olarak bir kişi veya bir kurul kat malikleri tarafından görevlendirilecektir. Yönetici veya yönetim kurulu kat malikleri içerisinden seçilmek zorunda değildir; kat maliki olmayan kişiler de seçilebilecektir. Yönetici KMK 34/4 maddesine göre kat maliklerinin, sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yani yönetici ataması tüm kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk sağlanması koşuluna bağlanmıştır. Eğer toplantı yeter sayısı sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde toplantı yeter sayısı aranmaksızın yapılacak ikin toplantıca, kat maliklerinin sayı ve arsa payı yönünden çoğunluğu sağlanamazsa yönetici ataması yapılamayacaktır.

 

4. Denetçi Seçimi:

Denetçi/denetim kurulunun görevi; yöneticinin görev esnasındaki tutumunu denetlemek ve yaptığı denetimleri sonucunda rapor oluşturup kat maliklerine bildirmektir. Kat malikleri kurulu denetim işini, KMK madde 41/4’te belirtildiği üzere kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçi ya da 3 kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Yönetici atamasından farklı olarak denetçinin mutlaka kat malikleri arasından seçilmesi gerekmektedir.

Apartman yönetimi toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin kendi konunuza ilişkin daha detaylı bilgi almak için mutlaka bir ankara site yönetimi avukatına danışmanızı, ankara avukat &danışmanlık hizmeti almanızı şiddetle öneririz.

Diğer Kararlar ve Genel Kural

 

Kat malikleri kurulu KMK 30. Maddesinde belirtildiği üzere kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanarak oy çokluğuyla karar verir. Bahsedilen kat malikleri sayısı ana gayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliklerinin sayıdır. Paydaşlı bağımsız bölümler olması halinde toplantıya tüm paydaşlar da katılabildiği gibi, diğerlerini de temsil etme yetkisi bulunmak şartıyla içlerinden birinin katılması da mümkündür. Bütün paydaşlar birlikte katılırsa ayrı ayrı malikler olarak değil tek bir malik olarak kabul edilmektedir.

Arsa payı çoğunluğu toplantı yeter sayısının belirlenmesinde bir diğer husustur. Sayı olarak toplantıya katılan malikler yeterli olsa bile toplantı yeter sayısının varlığının kabul edilmesi için toplantı yeter sayısının hem pay hem paydaş çoğunluğunun aynı anda sağlanması gerekmektedir.

Eğer toplantı yeter sayısı sağlanamaz ve ilk toplantı yapılamazsa; ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılmak zorundadır. İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı değil karar yeter sayısı aranır. Karar yeter sayısı toplantıya katılanların salt çoğunluğudur.

Anlatılmış olan bilgiler KMK kapsamında kat mülkiyetinde toplantı ve karar yeter sayılarına ilişkin genel çerçeveden bilgiler olup, daha detaylı bilgi edinmek için Ankara avukat & danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Unutmayın ki her durum kendine ait özellikleri kapsamında bir hukuki yorum ve yol izlenmesi gerektirir. Kat mülkiyetine dair usul hataları sıklıkla yapılmakta olup mutlaka site yönetimi avukatı ile çalışmanızı öneririz.

 

Kat malikleri toplantısından bir kişi kaç oy kullanabilir?

Kat maliklerinin her bağımsız bölüm için bir oy hakkı vardır. Ancak kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü olması halinde kat malikinin oyu, tüm oyların 1/3'ünden fazla olamaz.

Kat malikleri hesap defterlerini inceleyebilir mi?

Apartman veya site yönetiminde hesaplara ilişkin önemli bir sorun olması halinde bağımsız bölüm maliklerinin yarısı talep ettiği takdirde kat malikleri defterleri inceleyebilir.