Tahliye talepli icra takibi, kiracının tahliyesi açısından tahliye davası ile kıyaslandığında çok daha hızlı ve pratik bir yöntemdir. Şöyle ki; Kiracının tahliyesi talepli icra takibi kapsamında borçluya gönderilen ödeme emrinde; borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde borca itiraz edebileceği, etmeyecek ise de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği ihtar edilir. Borçlu 7 gün içerisinde takibe itiraz etmez ancak 30 günlük süre içerisinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzere borcunun tamamını öderse ilgili taşınmazdan tahliye edilemez.
Kiracı 30 günlük süre içinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzeri tüm borcu ödemediği takdirde, 30 günlük sürenin sonunda kiracının tahliyesi için İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.
Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Açılması
Kiracının tahliyesi bakımından diğer bir yol ise, Türk Borçlar Kanunu madde 315 uyarınca; kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödemez ise, konut ve çatılı iş yerleri için kiraya veren kiracıya 30 gün süre verip, bu süre içinde kira borcunu ödemez ise kira sözleşmesini feshedeceğini bildirebilir.
Temerrüt nedeniyle tahliye edilebilmesi için ise 1 ihtarnamenin gönderilmesi yeterli olacaktır. Kiracı ihtarnamenin kendisine gönderilmesinden itibaren kira borcunu 30 gün içerisinde ödemez ise kira döneminin sonu beklenilmeksizin temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Dava sonuçlandığında hükmolunan tahliye kararı ise icra dairesi vasıtasıyla sonuçlandırılır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin , 2018/3224E., 2018/5540 K. Sayılı kararı incelendiğinde temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderlerin muaccel (istenilebilir) olması ve verilen süre içerisinde yan gider ile kira bedelinin ödenmemiş olması durumunda kira sözleşmesinin fesih edilebileceğinin belirtilmiş olması gerekmektedir. İncelenen dosya kapsamında kiracıya gönderilmiş olan ihtarnamede kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği ve aksi takdirde tahliye davası açılacağı belirtilmediğinden tahliye talebinin reddine karar verilmiştir. Anlaşılacağı üzere kiracıya süre verilmesi tek başına yeterli olmayıp bahse konu 30 günlük süre içerisinde borcun ödenmemiş olması halinde tahliye davası açılabileceği hususunun da ihtarnamede belirtilmesi gerekmektedir. Ev sahibi iseniz ve kiracınız kira borçlarını ödemiyorsa yukarıda bahsetmiş olduğumuz hukuki yollara başvurarak yaşamış olduğunuz mağduriyeti ortadan kaldırabilirsiniz. Hukuki yardım anlamında da bu konuda yetkin bir avukata başvurmanız siz değerli ev sahiplerinin yararına olacaktır
Evet, ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa tahliye davası açılabilir. Bu durumda boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.
Kira bedeli ödenmediği takdirde ev sahibi iki yol izleyebilir:
- Tahliye Talepli İcra Takibi: Kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenir.
- İki Haklı İhtar: Bir kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir.
Taşınmazı yeni satın alan kişi, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermek şartıyla; 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Ayrıca yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açma hakkına sahiptir.
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olması için:
- Yazılı olması,
- Tahliye tarihinin belirli olması,
- En önemlisi; kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte imzalanmış olması gerekir. Sözleşme ile aynı gün alınan taahhütnameler genellikle geçersiz sayılmaktadır.
Evet. Kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduğunda, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihbarda bulunulması şarttır.
Hayır. Satış işlemi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik, eski malik ile yapılan sözleşmenin tarafı haline gelir. Kiracıyı çıkarmak istiyorsa yukarıda bahsettiğimiz “yeni malikin gereksinimi” prosedürünü izlemelidir.
Mahkemelerin yoğunluğuna ve tebligat süreçlerine göre değişmekle birlikte, tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1.5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanırsa bu süre çok daha kısalabilir.
