Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır sorusu evini acilen satmak isteyen ancak kiracıları tarafından evin alıcılara gösterilmesine izin verilmeyen mülk sahipleri tarafından son yıllarda artan kira sorunları nedeniyle sıklıkla sorulur olmuştur. İşte bu durum, hem satış sürecini yavaşlatmakta hem de satılması düşünülen eve alıcı bulmayı güçleştirmektedir. Peki, kiracı satılık evi göstermek zorunda mı? Kiracı evi gezdirmeyi reddedebilir mi? Ya da evin fotoğrafının çekilmesine izin vermek zorunda mı? Bu makalemizde Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay kararları çerçevesinde bu soruların yanıtlarını açıklıyoruz.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu
Kiracının evi gösterme zorunluluğu Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiş bir sorumluluktur. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin ikinci fıkrasında “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” denilmek suretiyle kiracı bakımından yükümlülük düzenlenmiştir. Bu yükümlülük, ev sahibinin taşınmazı satma, yeniden kiralama veya bakım amacıyla incelemek istemesi durumunda ortaya çıkar. Ancak bu süreç, kiracının özel hayatına saygı, konut dokunulmazlığı ve makul süre ilkesi çerçevesinde yürütülmelidir.
Ev sahibi, evi göstermek istediğinde kiracıyı önceden bilgilendirmeli ve gösterim, kiracının günlük yaşamını aşırı derecede etkilememelidir. Kiracı, uygun gün ve saatleri belirterek sürece katkı sunmakla yükümlüdür. Uygulamada buna kiracının evi gösterme zorunluluğu denilmektedir. Eğer kiracı evi göstermeyi reddederse, ev sahibi önce noter aracılığıyla ihtarname gönderir; uzlaşma sağlanamazsa arabuluculuk ve ardından mahkeme yoluna başvurabilir. Ancak bu durum tek başına tahliye nedeni değildir. Hukuk, hem kiracının hem de ev sahibinin menfaatlerini dengelemektedir.
Ev sahibi taşınmazını satmak veya yeniden kiraya vermek isterse, kiracı belirli şartlar çerçevesinde buna izin vermelidir. Buna göre kiracı aşağıda belirtilen taleplere izin vermekle yükümlüdür.
Ev sahibinin veya yetkili emlakçının evin fotoğraflarını çekmesine, (izne tabi) Evin belirlenen gün ve saatlerde muhtemel alıcılara gösterilmesine,
Taşınmazın dışına “satılık” veya “kiralık” ilanı asılmasına,
Kiracı taşınmazdan yakın zamanda taşınacak olsa bile, ev sahibinin evi yeniden kiraya verebilmesi için yeni kiracılara evi göstermesine engel olmaması gerekir. Aynı şekilde, bakım veya onarım gerektiren durumlarda da kiracı, ilgili kişilerin taşınmaza girmesine ve gerekli çalışmaları yapmasına izin vermelidir. Kiracının bu yükümlülüğü bir defalık değil, satış veya kiralama işlemi tamamlanana kadar makul sürelerde tekrarlanabilir. Bu sürenin ve sıklığın belirlenmesinde; Kiralananın türü ve özellikleri, Taşınmazın bulunduğu bölge, Ekonomik koşullar ve piyasa durumu, Satışın veya kiralamanın gerçekleşme süresi dikkate alınmalıdır.
Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
TBK m. 319/3 hükmüne göre: “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” Yani ev sahibi, kiralananı göstermek istediğinde önceden kiracıya bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirimde;
Evin satış veya yeniden kiralama amacıyla gösterileceği, Gösterimin hangi gün ve saatlerde yapılacağı,
Tahmini süresinin ne kadar olacağı açıkça belirtilmelidir.
Bu bildirim yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından Ankara avukat hukuki danışmanlığı alarak noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir. Nitekim istinaf mahkemesi bir kararında, ev sahibinin önceden haber vermeden evi göstermek için başkalarını getirmesini uygun bulmamış; kiracının bu kişileri içeri almamasını da haklı görmüştür.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?
Evet. Kiracı, satış veya yeniden kiralama amacıyla evi göstermeye makul ölçülerde katlanmak zorundadır. Kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır : Ev sahibi, önce kiracıya sözlü veya yazılı bildirim yapar. İspat kolaylığı için noter ihtarnamesi önerilir. Taraflar gösterim zamanı konusunda anlaşamazsa, ev sahibi önce arabuluculuk sürecine başvurur; uzlaşma sağlanmazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiralananı göstermeye izin davası açabilir. Bu durumda mahkeme, her iki tarafın menfaatini gözeterek, kiracının uygun olduğu zamanlarda evin gösterilmesine izin verebilir.
Kiralananı Göstermeye İzin Davası
Kiracı evi göstermeyi reddederse veya taraflar uygun gün ve saatler konusunda anlaşamazsa, kiraya veren “Kiralananı Göstermeye İzin Davası” açabilir. Bu dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesine dayanır. İlgili Kanun Maddeleri şu şekildedir:
TBK m. 319/2: Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
TBK m. 319/3: Kiraya veren, bu çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve kiracının menfaatlerini gözetmek zorundadır.
Kiracı, ev sahibinin tüm yasal bildirimlerine rağmen evi göstermeye izin vermezse ev sahibi doğrudan kiralananı göstermeye izin davası açamaz; önce arabuluculuk zorunludur. Ev sahibi, bulunduğu yer adliyesindeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurarak süreci başlatır. Taraflar arabulucu eşliğinde anlaşırsa, bu tutanak mahkeme kararı gibi bağlayıcıdır. Uzlaşma olmazsa, süreç en fazla dört hafta içinde tamamlanır ve dava açılabilir. Mahkeme kiralananı göstermeye izin davası açıldığı takdirde; Taşınmazın bulunduğu konum ve satılabilirlik süresini dikkate alır,. Gösterim gün ve saatleri, kiracının iş ve aile düzeni göz önünde bulundurularak belirler. Dava, genellikle duruşmalı olarak görülür ve taraf delilleri birlikte değerlendirilir. Bu tür davalarda dürüstlük kuralı esastır; yani kiraya veren evi satmak amacıyla davayı kötüye kullanamaz, kiracı da keyfi şekilde engellemede bulunamaz.
a) Arabuluculuk Şartı
Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, dava açılabilir. Arabulucuya başvurmadan kiralananı göstermeye izin davası açıldığı takdirde dava usulden reddedilir.
b) Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ev sahibi, “İhtiyati Tedbir Talepli Kiralananın Gösterilmesi” davasını taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açabilir. Kiralananı göstermeye izin davası Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınarak yürütülmesi, sürecin etkin bir şekilde yürütülmesine katkı sağlayacaktır.
Kiralananı göstermeye izin davası dava dilekçesinde şu hususlar yer almalıdır: Taraf bilgileri, Kira sözleşmesi, Kiracının direnmesine/reddine dair deliller. Ankara avukat aracılığı ile işlem hızlı bir şekilde yürütüldüğünde, Mahkeme, genellikle kiracının günlük yaşamını en az etkileyecek saatlerde gösterim yapılmasına karar verir.
c) Dava Değeri
Dava değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Mahkeme genellikle taşınmazın satılabileceği makul süreyi tespit etmek için bilirkişi incelemesi ve keşif yapar.
d) Mahkemenin Kararı
Mahkeme, kiracının evi göstermeye izin vermemesi halinde, kiralananın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine izin kararı verir. Bu karar verilirken; Kiracının özel yaşamı, Mülkiyet hakkı ve Hakkaniyet ilkeleri göz önünde bulundurulur. Mahkeme, taşınmazın satış süresini dikkate alarak örneğin
1 yıl boyunca belirli gün ve saatlerde evi göstermeye izin verilmesine karar verebilir. Ayrıca aynı anda eve girecek kişi sayısını da sınırlayabilir. Buradaki amaç; Kiraya verenin bu hakkı kötüye kullanmaması ve kiracının huzurunu gereksiz şekilde bozmamasıdır. Davanın kabulü halinde ise yargılama giderleri ve vekalet ücreti kiracıya yükletilir.
Kiralananı Göstermeye İzin Davası İhtiyati Tedbir
Kiralananı göstermeye izin davası ihtiyati tedbir talepli olarak açılabilmektir. Yani bu; davanın sonuçlanmasına kadar evin gösterilmesine yine de izin verilmesi anlamı taşımaktadır. Geçmişte, mahkemeler arasında ihtiyati tedbir kararları konusunda farklı uygulamalar görülüyordu. Ancak Yargıtay
- Hukuk Dairesi’nin 2024/4081 E. – 2025/1441 K. sayılı kararı ile bu konuda birliğe gidilmiştir. Yargıtay, olayın özelliklerine ve sunulan delillere göre ihtiyati tedbir kararının verilebileceğini açıkça belirtmiştir.
Kiralananı Göstermeye İzin Davası İstinaf Süreci
Verilen karara karşı istinaf yoluna başvurmak mümkündür. Ancak dava değeri (bir yıllık kira bedeli) istinaf parasal sınırının altında kalıyorsa bu yol kapalıdır. Ayrıca davanın niteliği gereği Kiralananı göstermeye izin kararı kesinleşmeden de icra edilebilir.
Evin Satılması Durumunda Kiracının Yükümlülüğü
Kira sözleşmesi devam ederken ev satılsa bile, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni malik, kiracının sözleşmesini TBK 310. madde uyarınca devralmış olur. Kiracı, satış sürecinde evi göstermeye devam etmekle yükümlüdür. Ev sahibi, gösterim taleplerini önceden haber vererek ve makul şekilde iletmelidir.
Kiracının Hakları ve Mahremiyet Koruması
Evin gösterimi sırasında kiracının: Konut dokunulmazlığı, Özel yaşam hakkı, Eşyalarının güvenliği mutlaka korunmalıdır. Ev sahibi, kiracının rızası olmadan eve giremez, fotoğraf veya video çekemez. İzinsiz giriş, Türk Ceza Kanunu’na göre “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu oluşturabilir. Kiracı, sık veya rahatsız edici gösterimler nedeniyle özel hayatının ihlal edildiğini ileri sürebilir ve hukuki yollara başvurabilir.
Evin Fotoğraflarını Çekmek Hukuka Uygun mu?
Satılık ev ilanı hazırlayan mal sahipleri, genellikle evin içinin fotoğraflarını çekmek ister. Ancak kiracının izni olmadan evin içinin fotoğraflanması hukuken sorun teşkil edebilir. Mevzuatta bu konuda açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, uygulamada mahkemeler genellikle evin içinin fotoğraflanmasını reddetmekte, yalnızca dış cephe fotoğraflarının çekilmesine izin vermektedir. Bu nedenle, ev sahibinin kiracının mahremiyetini ihlal etmeden hareket etmesi ve fotoğraf çekimi için kiracının onayını alması önerilir. Kiralananı göstermeye izin davasının hak ve menfaat kaybına sebep olmaması açısından dava açmadan veyahut işlem tesis edilmeden önce Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması tavsiye edilir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin davalar, uygulamada genellikle 6 ila 9 ay arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bu süre, mahkemelerin iş yoğunluğu, dosyanın kapsamı ve tarafların davaya yaklaşımı gibi unsurlara bağlı olarak daha kısa ya da daha uzun olabilir. Ayrıca dava açılırken ihtiyati tedbir talep edilerek dava sonunda ulaşılması hedeflenen amaca en geç bir ay içerisinde ulaşılabilir. Bu tür süreçlerde, sürecin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşanmaması açısından tecrübeli bir Ankara avukatından hukuki destek almak son derece önemlidir.
Kiracının kiralananı göstermeye izin yükümlülüğü, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını dengeleyen önemli bir düzenlemedir. Kiracı, makul ölçülerde evi göstermeye izin vermek zorundadır; kiraya veren ise bu süreci kiracının mahremiyetine saygı duyarak yürütmelidir. Taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığında, arabuluculuk ve gerekirse kiralananı göstermeye izin davası süreci devreye girmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Belirli bir süre yoktur. Haftada birkaç kez, önceden bildirimle yapılan gösterimler makul kabul edilir.
Evet, dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmış olması dava şartıdır.
Ev sahibi noter ihtarnamesi gönderir, ardından arabulucuya başvurur. Son çare olarak dava açılabilir.
Evet, ev sahibi ilan asabilir. Ancak kiracının sözleşmesi yeni malikle de geçerliliğini korur.
Hayır, kiracının açık rızası olmadan fotoğraf çekmek özel hayatın ihlalidir.
Hayır. Bu kiracının kanuni yükümlülüğüdür, ek ücret talep edilemez.
