Deprem nedeni ile Kira sözleşmesi feshi, hem kiracılar hem de ev sahipleri için mücbir sebebe bağlı bir tahliye gerekçesidir. Özellikle İstanbul’da olan 6.2 lik deprem ve olması beklenen 7 şiddetindeki deprem İstanbul’dan taşınmak isteyenler için kira sözleşmesinin olağan üstü yollarla feshi nasıl olur sorusunu akıllara getirmiştir. Deprem nedeni ile Kira sözleşmesinin feshi kiracı ve ev sahibi tarafından başka yolların kullanılması ile mümkündür. Aşağıda bu yollar ayrıntılı bir şekilde anlatılacaktır. Bu gibi durumla karşılaştığınızda Ankara kira avukatı ya da Ankara avukat danışmanlık hizmeti almanız tavsiye edilir.
Kiracının Deprem Nedeni ile Fesih Hakkı:
Deprem sebebi ile bir şehirden taşınma kiracı için sözleşmeyi haklı fesih sebebi verir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md.331 de : “…Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” Denilmektedir. Kanunun lafzından depremin kiracıya olağanüstü fesih hakkı verdiği açıkça anlaşılmaktadır. Ancak kanunun aradığı yasal bildirim süresi –yani kiracı için 15 gün- bildirim zorunluluğu deprem gibi durumlarda geçerli değildir.
Deprem; Borçlar kanunun diğer fasıllarında geçen mücbir sebep ve benzeri hallerden sayıldığından bizce bu durumda şehrini terk etmek isteyen kiracının yasal bildirim süresine uymasına gerek yoktur. Ancak kiracılara tavsiyemiz: deprem sebebi ile evinden, şehrinden ayrılacak kiracıların en azından whatsapp üzerinden bir mesajla dahi ev sahibine sözleşmeyi sonlandırdığını ve bunun sebebini bildirmesidir.
Deprem Sonrası Binanın Hasar Alması
Deprem sebebi ile olmasa dahi deprem sonrası binanın hasar alması da kiracıya haklı nedenle fesih hakkı verir. TBK md.305: “… Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır…” diyerek konuya açıklık getirmiştir. Burada yine bildirim süreleri geçerlidir. Kiracı bildirim süresine uymadan ve yazılı bir şekilde ihtar etmeden sözleşmeyi fesih edemez.
Kiracının sözleşmeyi fesih etmesi için gereken olağanüstü hallerin ya da ayıpların inandırıcı ve gerçekçi olması gerekmektedir. Örneğin 3.2 lik bir depremden tüm şehir düşük oranda etkilenmişken kiracı yukarıda sayılan nedenleri kullanarak sözleşmesini feshedemeyecektir.
- Geçersiz bir nedene dayanan ya da usule aykırı yollarla yapılan fesih: Kiracı için deprem nedeni ile sözleşmeyi fesih etmenin ilk şartı yazılılık, süre, fesih nedeninin itibara kabil olmasıdır. Peki, bu şartlardan biri sağlanmadığında ne olur?
TBK’ nın 325. Maddesi kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesini yaptırımı olarak makul sürede yeniden kiraya verilene kadar geçen süre boyunca kira miktarının kiracı tarafından ödeneceğini hüküm altına almıştır. Bu makul süre uygulamada genellikle Sulh Hukuk Hâkimi tarafından belirlenir. Bu ve benzer durumlarda hak kaybı olmaması için ankara avukat ya da ankara kira avukatı danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Ev Sahibinin Deprem Nedeni ile Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı
Deprem, Pandemi, sel ya da benzer doğal afetlerden dolayı taşınarak başka yerde maliki olduğu konuta geçmek isteyen ev sahipleri bu ihtiyaçlarına dayanarak kira sözleşmesini fesih edebilir.
Bunun için ev sahibi belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Aslında burada halk arasında da çok iyi bilinen “ihtiyaç sebebi ile tahliye” şartları geçerlidir.
Yukarıda anlatıldığı üzere ev sahibi içinde ihtiyacın samimi, gerçek ve inandırıcı olması gerekmektedir.
Fesih Sonrası Kiracının Hakları:
- Depozito iadesi: Kira borcu bulunmayan ve taşınmazı teslim ettiği anda gözle görülür ayıp/ masrafı bulunmayan kiracının depozitosu iade edilmelidir. Ancak ghözle görülmeyen ve sonradan fark edilen ayıpları ev sahibi derhal kiracıya yazılı olarak bildirmek şartı ile tazmin edebilir.
- Kullanılamayan günlerin kirası: Sözleşmenin sona erdiği tarihe kadar olan kira bedeli hesaplanır ve varsa fazla ödeme kiracıya iade edilir.
Sözleşmesinin Fesih Nedenleri ve Şekilleri:
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih:
- Sürenin Sona Ermesiyle Fesih: Belirli süreli kira sözleşmeleri, aksi kararlaştırılmadıkça veya yasal düzenlemelerle farklı bir durum öngörülmedikçe, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak, kiracı sözleşme süresinin bitiminden 15 gün yazılı bildirimde bulunmaz ve konutu kullanmaya devam ederse sözleşme belirsiz süreli hale gelir.
- Haklı Nedenlerle Fesih: Hem kiracı hem de ev sahibi, Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı nedenlerin varlığı halinde, sözleşme süresinden önce de fesih hakkına sahiptir. Haklı nedenler, sözleşmenin devamını çekilmez kılan önemli olaylardır. Örneğin:
- Kiracı için: Kiralananın kullanıma elverişli olmaması, sağlık için tehlike oluşturması, ev sahibinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması gibi.
- Ev sahibi için: Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi, tahliye davası açma imkânı veren yasal nedenlerin ortaya çıkması gibi.
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih:
- Genel Hükümlere Göre Fesih: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, taraflar Borçlar Kanunu’nda belirtilen bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilirler. Bu süreler genellikle altı aylık kira dönemleri esas alınarak belirlenir ve fesih ihbarının karşı tarafa belirli bir süre önceden yapılması gerekir.
- Haklı Nedenlerle Fesih: Belirli süreli sözleşmelerde olduğu gibi, belirsiz süreli sözleşmelerde de haklı nedenlerin varlığı halinde derhal fesih imkânı bulunmaktadır.
Fesih Süreci ve Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Fesih Bildirimi: Fesih bildirimi konut ve çatılı iş yerlerinde yazılı olarak yapılmak zorundadır. Özellikle belirli süreli sözleşmelerde veya haklı nedenle fesih hallerinde sürenin bitimine 15 gün kala, noter aracılığıyla yapılan fesih bildirimlerinde tebliğ tarihi önemlidir. Yani 15 gün önce ihtar çekmek değil ihtarı en az 15 gün önce karşı tarafa tebliğ etmiş olmanız gerekmektedir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise 3 aylık ve 6 aylık fesih bildirim sürelerine riayet edilmedir.
- Depozito: Kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte, kiralananda herhangi bir hasar veya ödenmemiş kira bedeli bulunmaması halinde, depozitonun kiracıya iade edilmesi gerekir. Varsa hasarın teslim anında ev sahibi tarafından yazılı olarak kiracıya bildirmesi zorunludur.
Yasal Düzenlemeler: Kira sözleşmelerinin feshi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde detaylı bir şekilde düzenlenmiştir.
Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarname Örneği
Gönderen Kiracı:
Adı Soyadı: [Kiracının Adı Soyadı] T.C. Kimlik Numarası: [Kiracının T.C. Kimlik Numarası] Adresi: [Kiracının Adresi]
Alıcı Kiraya Veren:
Adı Soyadı/Unvanı: [Kiraya Verenin Adı Soyadı/Unvanı] T.C. Kimlik Numarası/Vergi Numarası: [Kiraya Verenin T.C. Kimlik Numarası/Vergi Numarası] Adresi: [Kiraya Verenin Adresi]
Konu: Kira Sözleşmesinin Feshi Bildirimi
Sayın [Kiraya Verenin Adı Soyadı/Unvanı],
Tarafınız ile …. Mah. 1000. Cad. No:7/5 İskenderun Hatay adresindeki mecurun kiralanmasını konu edinen 06/09/2017 tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
06/02/2023 tarihinde şehrimizde meydana gelen deprem sebebi ile konutumuzda bir hasar meydana gelmese de depremin artçı etkileri, şehrin tamamen yok olması, işimizi kaybetmemiz ve psikolojik olarak bu şehirde yaşamanın imkansız oluşu sebebi ile anılan kira sözleşmesini Borçlar Kanunu md. 331 uyarınca olağanüstü sebeplerle 06/03/2023 tarihinde feshettiğimi tarafınıza yasal süresi için iş bu ihtarname ile birdiririm.
Ödediğim 1 kira depozito bedelini aşağıda belirttiğim iban bilgilerine ödenmesini talep ederim.
Gereğini bilgilerinize arz ederim.
Saygılarımla,
[Tarih]
[Kiracının Adı Soyadı] [Kiracının İmzası]
