Kira tespit davası, 5 yılı aşan konut ve işyeri kiralarında, tarafların anlaşma yapıp yapmamasına bakılmaksızın, kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi talebinin olduğu bir hukuki süreçtir. Taraflar kira sözleşmesinde yeni dönemde kiranın ne kadar artırılacağına ilişkin artış maddesi bulunmuyorsa; kira tespit davası artışın TÜFE oranıyla sınırlı olarak artırılması talebiyle her zaman açılabilecektir. 5 yıl ve daha uzun süreli sözleşmeler bakımından açılacak olan kira tespit davasında hakim TÜFE oranıyla sınırlı kalmaksızın bölgedeki rayiç taşınmazların kiralarına göre bir hüküm kuracaktır.
Neden Kira Tespit Davası Açılır?
- Piyasa Değerinin Altında Kira: Enflasyon veya bölgedeki emlak değerlerindeki artışlar nedeniyle, mevcut kira bedeli piyasa değerinin altında kalabilir.
- Kira Artışı Anlaşmazlığı: Taraflar, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında kira artışı konusunda anlaşamayabilir.
- Sözleşmede Belirsiz Kira Bedeli: Kira sözleşmesinde net bir kira bedeli belirtilmemiş veya belirtilen bedel belirsiz olabilir.
Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?
- Kiracı: Kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde olduğunu düşünüyorsa.
- Kiraya Veren: Kira bedelinin piyasa değerinin altında olduğunu düşünüyorsa.
Kira Tespit Davasının Aşamaları
- Dava Dilekçesi: Davacı, dava dilekçesinde taleplerini ve gerekçelerini detaylı bir şekilde belirtir.
- Celse: Mahkeme, tarafları dinleyerek delilleri değerlendirir.
- Bilirkişi Raporu: Dosya kapsamında öncelikle keşif işlemi yapılır, ardından dosya bilirkişiye tevdii edilerek emsal taşınmazlara göre kiraya verilen mecurun rayiç kira bedelinin tespiti yapılır.
- Karar: Mahkeme, toplanan delillere ve bilirkişi raporuna göre kira bedeli hakkaniyet indirimini de gözterek tespit eder.
Kira Tespit Davasında Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Süre: 5 yılı aşan kira sözleşmeleri için açılabilir. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir düzenleme bulunmaması halinde taraflar TÜFE oranında artış yapılmasını her zaman mahkeme aracılığıyla talep edebilirler.
- Deliller: Piyasa değerini gösteren emlak raporları, benzer konutların kiraları gibi deliller önem taşır.
- Bilirkişi: Bilirkişi raporu, mahkemenin kararında önemli bir rol oynar.
- Hukuki Danışmanlık: Bir Ankara avukata danışarak daha etkili bir dava süreci yürütülmesi tavsiye edilmektedir.
Önemli Not: Kira tespit davası, hukuki bir süreçtir ve sonuçları tarafların haklarını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, konu hakkında detaylı bilgi almak ve doğru adımlar atmak için alanından uzman bire Ankara avukata danışmanız önemlidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davası, 5 yılı aşan konut ve işyeri kiralarında ve 5 yıllık üsre ile sınırlı olmaksızın kira sözleşmesinde artış şartı olmayan durumlarda artışın TÜFE oranıyla sınırlı kalmak kaydıyla açılabilecektir.
Davanın Açılma Zamanı:
- 5 Yılın Doldurulması: Kira sözleşmesinin imzalandığı tarihten itibaren 5 yıl geçtikten sonra kira tespit davası açılabilir. Bu süre dolduktan sonra dava açmak için herhangi bir zaman sınırlaması bulunmamaktadır.
- Yeni Kira Dönemi Öncesi: Genellikle yeni bir kira dönemi başlamadan önce dava açılır. Böylece mahkemenin vereceği karar, yeni dönemden itibaren geçerli olur.
- Kira Artışı Talebinde Bulunma: Kiraya veren, kira bedelini artırmak istiyorsa, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirime rağmen anlaşma sağlanamaması durumunda kira tespit davası açılabilir. Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmuyorsa kiraya verenin yeni dönemden en az 30 gün önce dava açması veya kiracıya ihtar göndermesi gerekmektedir.
Neden Kira Tespit Davası Açılır?
- Piyasa Değerinin Altında/Üstünde Kira: Kira bedeli, piyasa koşullarına göre çok düşük veya çok yüksek olabilir.
- Kira Artışı Anlaşmazlığı: Taraflar, kira artışı konusunda anlaşamayabilir.
- Sözleşmede Belirsiz Kira Bedeli: Kira sözleşmesinde net bir kira bedeli belirtilmemiş olabilir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
- Avukata Başvuru: Davayı açmak için bir Ankara avukata başvurmak en doğru yöntemdir. Avukat, gerekli belgeleri hazırlayarak dava dilekçesini mahkemeye sunar.
- Dava Dilekçesi: Dilekçede, tarafların kimlikleri, kira sözleşmesi bilgileri, talep edilen kira bedeli ve bu talebin gerekçeleri yer alır.
- Mahkeme Süreci: Mahkeme, tarafları dinler, delilleri değerlendirir ve bilirkişi incelemesi yapar. Sonuçta, kira bedelini piyasa koşullarına uygun olarak belirler.
Önemli Notlar:
- Bilirkişi Raporu: Mahkeme, kira bedelini belirlemek için genellikle bir emlak uzmanından bilirkişi raporu alır.
- Dava Masrafları: Davanın tüm masrafları, dava süreci boyunca davacı tarafından karşılansa da dava kazanıldığında; davacı tarafından yapılan yargılama gidereleri davalıdan alınarak davacıya iade edilir.
- Hukuki Danışmanlık: Kira tespit davası karmaşık bir süreçtir. Dava açma şartlarının oluşup oluşmadığı, hangi dönem için artış talebinde bulunulacağı, davanın ne zaman açılacağı teknik ve detaylı bir isteyen hususlardır. Bu nedenle, kira tespit davası açılmadan önce Ankara avukata danışarak hukuki danışmanlık alınması sürecin sağlıklı bir şekilde yürütülmesine katkıda bulunacaktır.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olup olmadığının belirlenmesi için açılan bir hukuki süreçtir. Bu davanın açılabilmesi için bazı şartların oluşması gerekmektedir.
Temel Şartlar
- 5 Yılın Doldurulması: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira tespit davası açabilmek için kira ilişkisinin 5 yılı doldurmuş olması şarttır. Bu süre, sözleşmede belirtilen süreyi değil, tarafların fiilen kira ilişkisinde bulunduğu süreyi ifade eder.
- Kira Sözleşmesi: Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Bu sözleşme yazılı veya sözlü olabilir. Ancak sözlü sözleşmelerde ispat güçlüğü yaşanabileceği için yazılı sözleşmelerin olması daha avantajlıdır.
- Hukuki Yarar: Davayı açan kişinin, yani davacının, bu davadan bir menfaat beklentisi olması gerekir. Örneğin, kira bedelinin piyasa değerinin üzerinde olduğunu düşünen kiracı veya kira bedelinin piyasa değerinin altında olduğunu düşünen kiraya veren, bu davadan hukuki yarar sağlayabilecektir.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E. 2019/2619 K.:‘’Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’’
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar: ‘’Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.’’
