Geri Alım Hakkı

GERİ ALIM HAKKI​​​​​​​

1. Geri Alım Hakkı Nedir?

Geri alım hakkı, bir taşınmazın satın alma hakkının öncelikli olarak eski ev sahibinde olmasıdır. Eski malik, yeni malikle kuracağı geri alım sözleşmesi ile bu hakkı elde eder. Eski malik tek taraflı geri alım beyanı ile taşınmazı geri alım bedeli üzerinden alabilecektir. Bu anlamda kurucu yenilik doğuran bir haktır. Ayrıca tapuya şerh düşürülerek 3.kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. Geri alım hakkı sözleşmesi yapmak ya da hala hazırda bu hakkı kullanmak için ankara avukat danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

2. Geri Alım Sözleşmesi Nedir?

Geri alım hakkı sözleşmesi eski malikin, yeni malik taşınmazı satarken bu hakkı kullanması için resmi şekilde yapılmak zorunda olan sözleşmedir. Taraflar eski malik ile yeni maliktir. Türk Borçlar Kanununun 237.maddesi gereği sözleşme yazılı ve resmi şekilde kurulmalıdır. Şekli şartlar sözleşmenin geçerliliği açısından önem arz etmektedir.

Sözleşmenin esaslı unsurları taraflar ve geri alım konusu taşınmazdır. Geri alım bedelini belirlemek ise zorunlu değildir. Bedel belirlenmemişse satış bedeli geri alım bedeli olarak kabul edilmektedir. Sözleşme esnasında bedel belirlenmiş ancak eski maliğin geri alacağı dönemde bu bedel beklenmeyen ekonomik hareketlenmeler neticesinde zorlayıcı hale gelmişse TBK m.138deki aşırı ifa güçlüğü hükümlerine başvurularak bedelin değişen koşullara uyarlanması mümkündür. Bu uyarlama davası istisna olduğundan ankara avukat ya da ankara miras avukatı yardımı almanızı tavsiye ederiz.

Geri alım hakkının tapuya şerh edilmesi mümkün olup, şerh düşülmesi halinde eski malik bu hakkını tüm maliklere karşı öne sürülebilecektir. Ancak her halükârda şerhin süresi 10 yıldır. Eski malik bu süre içerisinde hakkını üçüncü kişilere karşı öne sürebilecektir.

İlgili kararda geri alım sözleşmesi ile tapudaki şerh arasındaki farklılıktan doğan uyuşmazlık konu olmuştur:“16.07.2007 tarihli vefa sözleşmesinde süre belirtilmemiş ancak akit tablosunda üç yıl müddetle vefa hakkı tanınmıştır. Görüldüğü üzere sözleşmede süre belirtilmemiş olmakla vefa hakkı süresiz kabul edilmiş sayılır. Sözleşmeye göre süresiz olan vefa hakkının akit tablosuna şerh edilirken üç yıl süre ile kısıtlanıp kısıtlanamayacağının tartışılması gerekir. Yasa koyucu öncelikle vefa akdinin geçerliliği için ... tarafından re ’sen düzenlenmesini öngörmüştür. Dava konusu sözleşme biçimine uygun düzenlenmekle geçerlidir. Akit tablosun da açıkça sözleşme içeriğine atıf yapılmış olmakla vefa hakkını süresiz kabul etmek gerekir.” Yargıtay Kararı - 14. HD., E. 2015/15856 K. 2016/10198 T. 7.12.2016

3. Geri Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Geri alım hakkı yenilik doğrucu bir hak olduğundan hak sahibinin yeni maliğe evi geri alma iradesini belirtmesi hakkın tesisi için yeterlidir. Bu irade mektup, ihtarname veya dava açmak yoluyla gösterebilir. İlgili Yargıtay kararları doğrultusunda önemli olanın irade açılamasının karşı tarafa ulaşması olduğu söylenebilir. Bu anlamda beyanın sözlü veya kanaat verici beyanla kullanılması mümkündür. Yalnız ispat kolaylığı açısından yazılı bildirim daha yerinde olacaktır. Anlaşılacağı üzere eski maliğin beyanıyla satış sözleşmesi kurulur. Bu hakkın kullanımı esnasında ankara avukat ya da ankara miras avukatı yardımı almanızı tavsiye ederiz.

4. Geri Alım Hakkının Sonuçları

İrade beyanı yeni maliğe ulaştığında hüküm ifade edecektir. Bununla birlikte taraflar arasında satış ilişkisi kurulacaktır. Eski malik yeni maliğe karşı geri alım bedelini ödeme borcu altına girerken; yeni malik eski maliğe mülkiyeti devretme borcu altına girecektir. Hakkını öne süren taraf eski malik, geri alım bedelini ödeme borcunu yerine getirmezse yeni malik TBK uyarın borcunun ifa edilmemesine dayanarak dava açabilir. Bu davada sözleşmeye konu taşınmaz için ihtiyati tedbir kararı aldırılması çok önemlidir.  Diğer yandan yeni malik, eski maliğe mülkiyeti devretmezse; eski malik TMK 716 ya dayanarak tescile zorlama davası açılabilecektir. Yeni malikin taşınmazı devretmemesi halinde açılacak bu dava karışık bir dava olduğundan ankara avukat ya da ankara miras avukatı yardımı almanızı tavsiye ederiz.