Muhdesatın aidiyeti davası, bir arsa veya tarla üzerinde sonradan yapılan yapının kime ait olduğunun tespiti için açılan bir davadır. Yani bu dava ile mahkemeden, “Bu arsa başkasına ait olsa bile üzerindeki ev/depo/sera şu kişiye aittir” şeklinde bir karar verilmesi istenir.
Günümüzde özellikle miras kalan arsalar, aile içinde yapılan yapılar veya ortak taşınmazlar nedeniyle sıkça şu sorularla karşılaşıyoruz:
“Tapu arsada görünüyor ama evi ben yaptırdım bu ev kime ait?”
“Yıllarca kullandığımız aile tarlasında ev var; mirasçılardan bazıları itiraz ediyor, hakkım ne?”
İşte bu noktada hukukta muhdesatın aidiyeti dediğimiz kavram karşımıza çıkar. Önemli nokta şudur: Bu dava, arsanın mülkiyetini değiştirmez. Arsa kime aitse yine ona ait kalır; yalnızca üzerindeki yapının hukuken kime ait sayılacağı belirlenir. Bu nedenle muhdesatın aidiyeti davası, özellikle miras paylaşımı, ortak taşınmazların satışı veya aile içi anlaşmazlıklar sırasında hak kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır. Uygulamada, bu sürecin doğru yürütülmesi için bir Ankara avukat ya da Ankara hukuk bürosu ile değerlendirme yapmak çoğu zaman faydalı olmaktadır.
Arsa Benim Değil Ama Evi Ben Yaptım: Haklarım Var mı?
Arsa başkasına ait olsa bile, üzerine yapılan yapının kime ait sayılacağı; tarafların rızasına, masrafların kim tarafından karşılandığına ve olayın oluş biçimine göre değerlendirilir.
Örneğin arsa sahibinin açıkça izin verdiği, yıllarca ses çıkarmadan yapının kullanılmasına göz yumduğu, ortaklı taşınmazda bir kişinin kendi bütçesiyle yapı yaptığı veya belirli bir anlaşmaya dayanarak inşaat yapıldığı durumlarda, “yapı bana aittir” yönünde hak iddiası ortaya çıkabilir. Ancak tamamen izinsiz, kaçak ya da kamu düzenine açıkça aykırı inşaatlarda sonuçlar farklılaşabilir ve her olay kendi koşulları içinde incelenir. Bu nedenle “arsa benim değil” diye baştan umudu kesmek doğru değildir. Somut durumun belgeler, tanıklar ve fiili kullanım dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir. Böyle durumlarda süreci bir Ankara avukat yada ankara hukuk bürosu ile ele almak, ileride yaşanabilecek hak kayıplarının önüne geçmek açısından büyük önem taşır.
Bu Dava Ne Zaman Açılır?
Muhdesatın aidiyeti davası, genellikle taraflar arasında “Bu yapı kime ait?” sorusu tartışmalı hale geldiğinde açılır. Çoğu zaman sorun, yıllar önce yapılmış bir yapının; miras, satış veya anlaşmazlık nedeniyle gündeme gelmesiyle ortaya çıkar. Özellikle ortak miras arsasında bir kişinin ev yapması, aile içinde uzun süre sorun edilmemiş yapının daha sonra paylaşım sırasında tartışma konusu olması bu davanın en sık görüldüğü durumlardandır.
Bunun yanında, kiracının işyeri ya da ev üzerinde kalıcı bir yatırım yapması, ortaklı taşınmazda bir paydaşın depo, sera veya bina inşa etmesi gibi olaylarda da aidiyetin belirlenmesi gerekebilir. Tarafların kendi aralarında anlaşamadığı, yapının kime ait olduğunun netleşmediği her durumda muhdesatın aidiyeti davası gündeme gelir.
Bu aşamada önemli olan, dava açmadan önce eldeki belgelerin ve olaya ilişkin bilgilerinin dikkatlice değerlendirilmesidir. Zaman zaman, yanlış dava türü seçildiği için hak kaybı yaşanabilmektedir. Bu nedenle sürecin başında bir Ankara avukat ya da Ankara hukuk bürosuile görüşmek, doğru hukuki yolun belirlenmesi açısından büyük fayda sağlar.
Muhdesat Sayılan Şeyler Neler
Muhdesat denildiğinde yalnızca ev veya bina akla gelse de, aslında bu kavram çok daha geniştir. Hukuk, bir taşınmaz üzerinde sonradan meydana getirilen ve kalıcı nitelik taşıyan her türlü yapıyı muhdesat kapsamında değerlendirir. Arsa üzerine inşa edilen ev, depo, ahır veya işyeri gibi yapılar bunun en bilinen örnekleridir. Bunun yanında, sera kurulması, kuyu açılması, bağ ve bahçe düzenlemesi yapılması, ağaçlandırma çalışmaları gibi yatırımlar da çoğu durumda muhdesat olarak kabul edilir.
Ancak her yapılan şey otomatik olarak muhdesat sayılmaz. Geçici nitelikte olan, kolayca sökülüp taşınabilen barakalar veya prefabrik yapılar bazı durumlarda muhdesat kapsamına girmeyebilir. Aynı şekilde tamamen izinsiz, kaçak ve kamu düzenine açıkça aykırı yapılar bakımından da mahkeme her somut olayı ayrı ayrı değerlendirmektedir. Bu nedenle “yapı var” diyerek kesin bir sonuca varmak yerine, yapının niteliğine, kalıcılığına ve hangi şartlarda yapıldığına bakmak gerekir.
Davayı Kim Açabilir
Muhdesatın aidiyeti davası, sadece arsa malikinin açabileceği bir dava değildir. Asıl önemli olan, yapının gerçekten kime ait olduğu konusunda hukuki bir menfaatin bulunmasıdır. Bu nedenle, çoğu durumda davayı yapıyı fiilen yapan, masrafını üstlenen veya yapı üzerinde hak iddiasında bulunan kişi açar. Ortaklı taşınmazlarda, kendi payı üzerinde yapı yapan paydaşlar da, diğer paydaşlara karşı muhdesatın kendilerine ait olduğunun tespitini talep edebilir.
Bunun yanında bazı durumlarda arsa sahibi de davacı olabilir. Özellikle, başkasının yaptığı yapının kendisine ait olmadığının tespit edilmesini isteyen malik, aidiyetin belirlenmesini talep edebilir. Yani dava, yalnızca “yapan kişinin hakkını korumak” için değil, kimi zaman malik ile yapı sahibi arasındaki hukuki ilişkinin netleşmesi için de açılır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Muhdesatın aidiyeti davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bunun yanında yetki bakımından önemli olan, tarafların ikametgahı değil, taşınmazın bulunduğu yerdir. Bu nedenle dava, yapı hangi il veya ilçedeki taşınmaz üzerinde yer alıyorsa, o yer mahkemesinde açılır.
Delil Olarak Ne Gerekiyor
Muhdesatın aidiyeti davasında mahkeme, öncelikle yapının gerçekten kim tarafından yapıldığını ve masrafların kim tarafından karşılandığını anlamaya çalışır. Bu nedenle inşaata ilişkin faturalar, ruhsat ve belediye yazışmaları, elektrik–su abonelikleri, eski fotoğraflar, mesajlar ve komşuların/tanıkların anlatımları önemli rol oynar. Gerektiğinde keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınarak yapının değeri ile kim tarafından yapıldığı araştırılır.
Elinde hiç belge bulunmayan kişiler de mutlaka hak kaybına uğrayacak demek değildir; yıllardır fiilen kullanım, tarafların sessiz kalması ve çevrenin bilgisi gibi olgular da mahkemece dikkate alınır. Hangi delilin nasıl sunulacağı ise her dosyada farklı olabileceğinden, süreci bir Ankara avukat ya da Ankara hukuk bürosu ile planlamak çoğu zaman en sağlıklı yoldur.
Tapu İptal - Tescil Davası ile Farkı
Muhdesatın aidiyeti davası ile tapu iptal-tescil davası aynı şey değildir. Muhdesat davası yalnızca, arsa üzerinde bulunan yapının kime ait olduğunun tespit edilmesini sağlar. Yani mahkeme, “Arsa başkasına ait olsa bile, üzerindeki bu yapı şu kişiye aittir” der; ancak arsanın tapusu değişmez.
Tapu iptal-tescil davası ise çok daha farklı ve daha ağır bir davadır. Burada amaç, mevcut tapu kaydının hatalı olduğunu ileri sürerek tapunun tamamen değiştirilmesini ve yeni malik adına tescil edilmesini sağlamaktır. Bu nedenle şartları daha sınırlıdır ve her uyuşmazlıkta tercih edilemez.
Paylı (Ortak) Arsada Yapılan Ev Kime Ait Olur?
Bir arsa birden fazla kişinin üzerine kayıtlıysa, buna paylı (ortak) mülkiyet denir. Böyle durumlarda paydaşlardan birinin kendi imkanlarıyla arsa üzerine ev yapması, çoğu zaman ileride ciddi tartışmalara yol açar. Genel olarak mahkeme, yapının kime ait olacağına karar verirken; diğer paydaşların bu durumu bilip bilmediğine, itiraz edip etmediğine ve masrafların kim tarafından karşılandığına bakar.
Çoğu olayda şu sonuca ulaşılır: Arsa paylı kalmaya devam eder; yani herkes tapudaki payı oranında malik olmaya devam eder. Ancak arsa üzerinde bulunan yapı, onu fiilen yapan ve masrafını üstlenen kişiye ait kabul edilebilir. Bu durumda satış veya paylaşım sırasında, yapının değeri ayrıca dikkate alınır ve ona göre bir denkleştirme yapılır.
Bununla birlikte her ortaklık ilişkisi aynı değildir. Bazen diğer paydaşların açıkça karşı çıktığı, bazen de izinsiz ve hukuka aykırı şekilde yapılan yapılar bulunabilir. Bu nedenle paylı arsada yapılan her yapının otomatik olarak yapan kişiye ait olacağı düşüncesi doğru değildir. Somut olaya göre değerlendirme yapılması ve sürecin bir Ankara avukat ya da Ankara hukuk bürosu ile birlikte yürütülmesi, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
Kiracı Ev Yaparsa Kime Ait Olur?
Kiracı, kiraladığı arsa veya taşınmaz üzerinde kalıcı bir yapı yapmak istediğinde, kural olarak malikten açık izin almalıdır. Çünkü kira sözleşmesi, kiracıya yalnızca kullanma hakkı verir; mülkiyet üzerinde serbestçe tasarruf yetkisi tanımaz. Malik izin vermeden yapılan kalıcı yapılar çoğu zaman sorun yaratır ve yıkım ya da söküm tartışmaları gündeme gelebilir.
Malikin bilgisi ve rızasıyla yapılan yatırımlarda ise farklı sonuçlar doğabilir. Bazı durumlarda kiracı, yaptığı masrafın bedelinin iadesini isteyebilir; bazı hallerde yapı kiraya verenin mülkiyetine geçer, fakat bedel konusunda bedel iadesi yapılır. Hangi sonucun ortaya çıkacağı; sözleşmenin içeriğine, verilen iznin kapsamına ve yapının niteliğine göre değişir.
Muhdesatın Değeri Nasıl Hesaplanır?
Muhdesatın değeri, mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi tarafından belirlenir. Bilirkişi; yapının niteliğini, bulunduğu yerin özelliklerini, yapılan masrafı, zaman içinde oluşan yıpranmayı ve güncel piyasa koşullarını birlikte değerlendirir. Amaç, yapının bugün itibarıyla adil ve gerçek değerinin tespit edilmesidir. Bu hesaplamada arsanın değeri ayrı tutulur; yalnızca yapının değeri dikkate alınır.
Dava Açmak için Süre Var mı? Dava Şartları Neler?
Muhdesatın aidiyeti davası için çoğu durumda belirli bir zamanaşımı süresi yoktur. Yapı varlığını sürdürdüğü ve aidiyet tartışmalı olduğu sürece dava açılabilir. Ancak yıllarca sessiz kalmak, karşı tarafın tasarruflarını kabullenmiş görünmek gibi durumlar hak kaybına yol açabileceğinden, beklememek her zaman daha sağlıklıdır.
Bu davanın açılabilmesi için, davayı açan kişinin yapı üzerinde hukuki menfaatinin bulunması gerekir. Yani gerçekten “bu yapı bana aittir” demesini gerektiren bir durum olmalıdır. Muhdesat davasında hukuki menfaat sayılabilecek durumlar:
- Miras ihtilafı: Paylaşımda yapının değeri yüzünden mağdur olma riski varsa.
- Paylı taşınmazda satış: Ortaklardan biri satmak istiyor ya da satış gündemdeyse.
- Ortaklığın giderilmesi davası: Satış bedelinin doğru paylaştırılması için aidiyetin belirlenmesi gerekiyorsa.
- Paydaşların yapıya sahip çıkması: “Bu ev bize ait” deniyorsa.
- Malik değişmesi ihtimali: Arsa satılmış/satılacak ve yeni malik itiraz ediyorsa.
- Değer belirleme gerekecekse: Katkı, bedel iadesi veya denkleştirme yapılacaksa.
- Boşanma / mal paylaşımı: Başkasına ait arsa üzerine yapılan evde hak iddiası varsa.
- Kiracı veya üçüncü kişinin yaptığı yapı: Bedel mi ödenecek, sökülecek mi — bunun için aidiyet netleşmesi gerekiyorsa.
Yıkım Olur mu? Arsa Sahibi Evi Yıktırabilir mi?
Arsa sahibi, her durumda “benim arsama yaptın” diyerek evi hemen yıktıramaz. Yıkım kararı verilebilmesi için; yapının izinsiz, hukuka aykırı, ruhsatsız ve kamu düzenini açıkça ihlal eden nitelikte olması gerekir. Üstelik çoğu zaman önce belediye süreci işletilir ve idari inceleme yapılır. Eğer yapı, malik bilgisi ve rızasıyla yapılmışsa veya yıllardır herkesin bilgisi dahilinde kullanılıyorsa, mahkemeler çoğu zaman yıkım yerine bedel üzerinden iade yolunu tercih edebilir. Ancak tamamen izinsiz, itirazlara rağmen yapılan ve güvenlik riski taşıyan yapılar bakımından yıkım gündeme gelebilir.
