Tahliye taahhütnamesi, bir kiracının kiraladığı taşınmazı, belirli bir tarihte kendi isteğiyle boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi uyarınca, bu belgeye dayalı olarak ev sahibi, belirlenen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde hukuki yollara başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin ne olduğu, geçerlilik şartları, icra ve dava süreçleri gibi konular detaylı şekilde ele alınacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kendi rızasıyla belirli bir tarihte taşınmazdan çıkmayı kabul ettiğini belgeleyen yazılı bir taahhüttür. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi sayesinde ev sahibi, kira süresi bitmeden ya da fesih bildirimi yapmadan, yalnızca bu belgeye dayanarak icra takibi veya dava yolu ile tahliye talebinde bulunabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Bir tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli sayılabilmesi için belirli şartları taşımalıdır. Aksi takdirde, belgeye dayanarak kiracının tahliyesi mümkün olmaz.
- Yazılı Olma Şartı: Taahhütnamenin mutlaka yazılı şekilde hazırlanmış olması gerekir. Sözlü olarak yapılan taahhütlerin hiçbir hukuki geçerliliği yoktur. Yazılı taahhütnamenin el yazısıyla, bilgisayarda veya matbu form şeklinde düzenlenmiş olması yeterlidir; noter onayı zorunlu değildir.
- Kira Sözleşmesinden Sonra Yapılmış Olmalı: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonra, kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır. Kira sözleşmesi ile aynı gün yapılan taahhütnameler Yargıtay içtihatları uyarınca geçerlilik taşımayacaktır. Uygulamada, kira sözleşmesi imzalandıktan en az birkaç gün sonra taahhütnamenin alınması önerilir.
- Kiracı veya Temsilcisinin İmzası: Belgede kiracının ya da temsilcisinin imzası bulunmalıdır. Birden fazla kiracı varsa, her birinin taahhütnameyi imzalaması şarttır. Aksi takdirde, sadece bir kiracının imzası geçerli tahliye işlemi için yeterli olmayacaktır.
- Tahliye Tarihi Net Olarak Belirtilmeli: Tahliye taahhütnamesinde, kiracının evi boşaltacağı kesin bir tarih yer almalıdır. Belirsiz ifadeler hukuken yeterli olmayacaktır . Tahliye taahhüdünün icraya veyahut dava açılışına elverişli olup olmadığının tespiti için Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması oldukça önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Eğer kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte evi boşaltmazsa, kiraya veren iki yoldan biriyle tahliye süreci başlatabilir:
- İcra Takibi ile Tahliye: Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu işlem için: Kiralananın bulunduğu yerdeki icra dairesine başvuru yapılır. Kiracıya tahliye emri gönderilir. Kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı, 15 gün içinde tahliye yükümlülüğü vardır. İtiraz edilirse, itirazın mahiyeti ve kapsamına bağlı olarak ev sahibi 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını, 1 yıl içinde de tahliye davası açarak itirazın iptalini talep edebilir. Uygulamada örnek 14 adıyla bilinen tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi Ankara avukat aracılığı hak ve menfaat kaybına uğramadan yapılabilir.
- Tahliye Davası Açmak: Ev sahibi, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Dava açmadan önce, zorunlu arabuluculuk süreci işletilmelidir. Kiracı, tahliye emrine veya tahliye davasına karşı itiraz Bu itiraz şu şekillerde olabilir:
Taahhütnamenin yazılı olmaması, Aynı gün imzalanmış olması (kira sözleşmesiyle birlikte), İmzanın kendisine ait olmaması, Tahliye tarihinin net olmaması vb. Bu gibi durumlarda mahkeme, itirazı yerinde bulursa kiracının tahliyesine karar verilmeyebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı dava açmak ve davayı eksiksiz olarak takip etmek oldukça meşakatli bir iş olduğundan Ankara avukat ile dava takip sürecinizi kolaylıkla yürütebilirsiniz.
Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Boş tahliye taahhüdü, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemiş olmak kaydıyla, kiracı tarafından imzalanmış ve sonradan tarih kısmı doldurulmuş bir tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Yani boş tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra ev sahibi tarafından tarih veya başka bölümler doldurulmuş olsa dahi, eğer kiracı bu belgeyi kendi özgür iradesiyle imzalamışsa ve kira sözleşmesi tarihinden sonra verilmişse, bu belge kiracıyı bağlar.
Yargıtay’ın boş tahliye taahhüdü bakımından istikrar kazanmış kararlarına göre: “Kiracı, boş kâğıda attığı imzanın hukuki sonuçlarını bilmek ve bu riskin farkında olmak durumundadır. Eğer belge kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmemişse, kiracının belgeye sonradan tarih eklendiği veya anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını yazılı delille ispatlaması gerekir
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?
Bu süreç yargılama içerisindeki farklı ihtimaller özelinde değişiklik göstermektedir. Örneğin kiracı tahliye emrine itiraz etmemiş ise kiracının tahliyesi yaklaşık 1,5 ay içerisinde sağlanacaktır. Eğer kiracı tahliye emrine basit bir şekilde kabul etmiyorum demek suretiyle itirazda bulunmuş ise icra hukuk mahkemesindeki tahliye süreci yaklaşık 6 ay sürecektir. Kiracının kapsamlı bir itirazının bulunması halinde ise sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava 1 sene sürecektir. Ankara avukat aracılığı ile sürecin hızlıca yürütülmesi ve zaman kaybı oluşmaması amaçlanır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Davada Arabuluculuk Zorunluluğu
2023 itibariyle, tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir. Ev sahibi, önce arabuluculuk sürecini tamamlamalı, anlaşma sağlanamazsa sonrasında dava açmalıdır. Arabuluculuk anlaşmazlıkların dava açılmadan çözülmesine imkan tanır. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptaline gitmeden önce de zorunlu arabuluculuk başvuru dava şartı olarak sayılmaktadır.
Yeni Ev Sahibi Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Evet, taşınmazı yeni satın alan ev sahibi de önceki ev sahibinin aldığı geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Çünkü kira sözleşmesi ve tahliye taahhütnamesi hakları yeni malike geçer. Yeni malik tüm haklara halef durumuna gelecektir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Masrafları
2025 yılı itibariyle tahliye davası için ortalama dava masrafları 5.000 TL civarındadır. Avukatlık ücreti, davanın zorluğuna ve avukatın tecrübesine göre değişiklik gösterebilir.
Tahliye taahhütnamesi, ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinde oldukça güçlü ve etkili bir hukuki araçtır. Ancak geçerliliği için bazı şekil şartlarının doğru şekilde yerine getirilmiş olması şarttır. Yazılılık, imza, tarih gibi unsurların eksiksiz olması durumunda, ev sahibi kısa sürede kiracıyı hukuken tahliye ettirebilir. Tahliye sürecinin uzamaması ve hak kaybı yaşanmaması için, hem taahhütnamenin hazırlanması hem de hukuki işlemlerin takibi sürecinde Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması önerilir.
