Kira sözleşmesi depozitonun iadesi kiracılar ve ev sahipleri için sıklıkla üzerinde tartışma yaşanan konuların başından gelir. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için maddi güvence anlamı taşıyan bu tutarın nasıl saklanacağı, hangi durumlarda iade edileceği ya da edilmeyeceği, çoğu zaman anlaşmazlık nedeni olur. Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde depozitonun yasal niteliğini, sınırlarını ve iade sürecini detaylı olarak ele alacağız.
Depozito Nedir? Hukuki Niteliği Nasıldır?
Depozito nedir, kira sözleşmesinde tarafların üzerinde anlaştığı, kiracının taşınmazda oluşturabileceği zararları ya da ödeme yükümlülüklerini güvence altına almak amacıyla ev sahibine sunduğu bir teminattır. TBK’nın 342. maddesi kapsamında düzenlenen bu uygulama, ancak tarafların yazılı olarak kararlaştırması halinde geçerli olur. Yani, kanunen zorunlu değil, sözleşmeye bağlı bir uygulamadır.
Depozito Sözleşmede Nasıl Yer Almalıdır?
Depozitonun yasal dayanağını oluşturmak için sözleşmede şu bilgiler açıkça belirtilmelidir:
Tutar: Örneğin, “Kiracı, 2 aylık kira bedeli tutarında 10.000 TL depozito verecektir.”
Ödeme şekli: Nakit, banka havalesi ya da kıymetli evrak (teminat mektubu vb.) şeklinde olabilir.
Banka hesabı: Para olarak alınacaksa, TBK’ya göre bu tutarın vadeli ve blokeli bir banka hesabında tutulması gerekmektedir.
İade koşulları: Evin sorunsuz teslim edilmesi, kira ve fatura borcunun kalmaması halinde iade edileceği net olarak yazılmalıdır.
Tavsiyemiz: Taraflar arasında ihtilaf yaşanmaması adına depozito ödendiğinde mutlaka makbuz veya dekont alınmalıdır. Aksi halde taraflar depozitonun ödendiği veyahut iade alındığı hususlarında sıkıntı yaşayabilir.
Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Depozito miktarı, en çok üç aylık kira tutarı kadar olabilir. Örneğin kira bedeli aylık 8.000 TL ise, depozito en fazla 24.000 TL olabilir. Bu sınırlama, yabancı para birimiyle yapılan kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Fazla alınan depozito geçersizdir. Bu durumda kiracı, yasal sınırın üzerindeki tutarın iadesini isteyebilir. Kira sözleşmesi hazırlama aşamasında mutlaka bir Ankara avukat hukuki desteği alınması, ilerde meydana gelebilecek sorunların bertaraf edilmesine katkıda bulunacaktır.
Tapu Masrafı Hesaplama Aracı için Tıklayınız
Depozito Kira Bedeline Sayılabilir mi?
Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, kiracının depozitoyu son kira ödemesi yerine kullanmak istemesidir. Ancak bu durum hukuken geçerli değildir. Depozito, kira borcunun yerine geçemez. Yani: Kiracı, son ay kirasını ödemeden “nasıl olsa depozitodan düşülür” diyemez. Kira bedeli ve depozito, farklı yükümlülüklerdir. Bu tür mahsuplaşmalar ancak her iki tarafın açık rızasıyla ve yazılı bir beyanla yapılabilir. Taraflar, karşılıklı anlaşarak “depozito kira borcuna mahsup edilsin” şeklinde yazılı bir ibra belgesi hazırlarlarsa bu işlem geçerli olur. Aksi takdirde ev sahibi, ödenmeyen kirayı hukuki yollarla talep edebilir. Depozitonun belirlenmesi veyahut iadesi noktasında uyuşmazlık yaşanması halinde Ankara avukat hukuki danışmanlığı alınması tavsiye edilmektedir.
Depozito Hangi Durumlarda İade Edilir?
Kira sözleşmesi depozitonun iadesi için; aşağıdaki koşulların sağlanması gerekir:
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiracı, taşınmazı tahliye etmiş ve sözleşme yasal şekilde sona ermiş olmalıdır.
2. Taşınmazın Hasarsız Teslimi
Kiracı, evi aldığı duruma uygun şekilde (normal kullanım izleri hariç) teslim etmelidir.
3. Borcun Kalmamış Olması
Kiraya, aidat, fatura gibi hiçbir borcun kalmaması gerekir. Kiracı, bunları makbuzla ispatlamalıdır.
4. Dava veya Takip Olmaması
Sözleşme bittikten sonraki 3 ay içinde ev sahibi herhangi bir icra takibi ya da dava başlatmazsa, banka depozitoyu iade etmek zorundadır.
5. Sözleşmeye Uygun Hareket Edilmiş Olması
Sözleşmede yer alan özel yükümlülüklere (örneğin çıkışta profesyonel temizlik gibi) uyulmuş olmalıdır.
Ankara Avukat Desteği için Tıklayınız.
Ev Sahibi Depozitoyu Hangi Gerekçelerle Vermeyebilir?
Ev sahibi, depozitoyu ancak ve ancak şu durumlarda kısmen veya tamamen alıkoyabilir: Ödenmemiş kira ya da fatura borçları
Taşınmazda sözleşme dışı zararlar (duvarda büyük delikler, kırık musluk vb.) Kiracının sözleşmeyi erken feshetmesi veya yükümlülüklerine uymaması
Kiracının tahliye sonrası dava konusu olacak bir zarar bırakması
Burada dikkat edilmesi gereken birtakım hususlar vardır. Örneğin: Olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar (duvar boyasının solması, zemin çizikleri) için kesinti yapılması kanuna aykırılık teşkil edecektir.
Depozitoyu Geri Almak İçin Ne Yapmalı? (Yasal Yollar)
Kira sözleşmesi depozitonun iadesi konusunda Kiracı olarak yükümlülüklerinizi yerine getirdiğiniz halde depozitonuzu alamıyorsanız, aşağıdaki adımları izleyerek yasal haklarınızı kullanabilirsiniz: İhtarname gönderilebilir, Arabuluculuk başvurusu yapılabilir, İcra takibi başlatılabilir, akabinde hala sonuç alınmazsa depozitonun faizi ile iadesi için dava açılabilir, Ankara avukat aracılığı ile bu işlemleri yapmak hak kaybı yaşamanızın önüne geçecektir.
- Kira sözleşmenizde depozito ile ilgili maddeleri açıkça düzenleyin.
- Ödeme belgelerini mutlaka saklayın.
- Sözleşme bitiminde durumu yazılı hale getirin.
- Gerektiğinde yasal yolları kararlılıkla kullanın.
Depozito Bankaya Nasıl Yatırılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito alınacaksa bu bedel: Vadeli bir banka hesabına yatırılmalı veya kıymetli evrak olarak güvenli bir şekilde muhafaza edilmelidir. Bu düzenlemenin temel amacı, depozito bedelinin zamanla enflasyon karşısında değer kaybetmesini önlemek ve kiracının maddi haklarını korumaktır. Vadeli hesapta değerlendirilen para, kiracının izni olmadan çekilemez ve faiz getirisi ile birlikte kiracıya aittir.
Depozitonun İadesinde Faiz Ne Zaman İşletilir?
Kira sözleşmesi depozitonun iadesi konusunda; Depozito, banka hesabına yatırılmışsa ve kira sözleşmesi sona ermişse, aşağıdaki üç şarttan en az biri sağlanmadıkça depozito iade edilemez: Kiracı ve ev sahibinin karşılıklı yazılı onayı, Kesinleşmiş bir mahkeme kararı, Kesinleşmiş bir icra takibi. Bu şartlardan biri gerçekleştiğinde, banka depozitoyu faiziyle birlikte hak sahibine iade eder. Eğer depozito banka hesabında tutulduysa, işleyen faiz zaten hesapta birikir ve bu gelir kiracıya aittir. Ancak depozito nakit olarak ev sahibine teslim edildiyse veya banka dışında bir yöntemle alındıysa, bu durumda faiz uygulanmaz. Kiracının tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen depozito zamanında iade edilmezse, bu noktada gecikme faizi (temerrüt faizi) devreye girer. Depozitonun ev sahibine elden veya banka transferi yoluyla doğrudan verilmesi halinde, bu tutar için faiz işlemez. Ancak kira sözleşmesi sona erdiği hâlde ev sahibi iade yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiracı bu paranın iadesini gecikme faiziyle birlikte talep edebilir. Faiz, iade edilmesi gereken günden itibaren işlemeye başlar. Uyuşmazlık yaşanması hâlinde icra takibi ya da dava açılması gerekebilir. Bu tür işlemlerde, icra hukuku ve Ankara kira avukatı desteği almak, hak kaybı yaşanmaması açısından önemlidir.
Depozitonun Güncel Değerle İade Edilmesi Gerekir mi?
Kira sözleşmesi depozitonun iadesi noktasında; depozitonun ne tutarda iade edileceği konusunda Yargıtay’ın önemli içtihatları bulunmaktadır. Yüksek Mahkeme, kira süresinin sonunda depozitonun sadece nominal (ödenen) tutarla değil, güncel değeriyle iade edilmesi gerektiğini kabul etmektedir. Yargıtay’ın benimsediği hesaplama yöntemi şu şekildedir: -Kira sözleşmesinin başlangıcındaki kira bedeli ile depozito tutarı arasındaki oran belirlenir. – Bu oran, sözleşmenin sona erdiği tarihteki güncel kira bedeline uygulanır. – Bu şekilde ortaya çıkan güncel depozito değeri kiracıya iade edilmelidir. Ancak: Taraflar Aynen İade Konusunda Anlaşmışsa Yargıtay, sözleşmede açıkça “depozito aynen iade edilecektir” şeklinde bir madde varsa, bu durumda güncel değerle değil, ödendiği haliyle iade yapılması gerektiğini belirtmiştir. Tarafların iradesine saygı duyularak sözleşme serbestisi ilkesine öncelik verilmiştir.
Depozitonun Güncel Değerle İade Edilmesi Gerekir mi?
Kiracı ve ev sahibi, depozito iadesi konusunda sorun yaşamamak için şu hususlara dikkat etmelidir:
- Kira süresi sonunda taşınmaz eksiksiz ve hasarsız teslim edilmelidir.
- Teslim anında “teslim tutanağı” imzalanarak belgelemeye özen gösterilmelidir.
- Depozito, kira yerine kullanılamaz; ancak karşılıklı mutabakatla mahsuplaşma yapılabilir.
- Yargıtay kararları doğrultusunda, güncel değere göre iade esastır; aksi sözleşmede aksi belirtilmişse aynen iade mümkündür.
- Depozito mümkünse vadeli bir banka hesabında tutulmalıdır.
- Kira sonunda şartlar sağlandığında depozito, ana para ve faiziyle birlikte kiracıya iade edilmelidir.
- Gecikme halinde temerrüt faizi işletilebilir.
- Hukuki süreçte yazılı belgeler (kira sözleşmesi, ödeme dekontu) mutlaka saklanmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1 ay içerisinde depozito iade edilmesi yasal yollar kullanılmalıdır.
Hayır. Depozito, kira yerine geçmez. Kiracının kira borcu ayrı bir yükümlülüktür. Ev sahibinin onayı olmadan son kira ödenmezse hukuki sorun çıkar.
Depozito banka hesabındaysa ve ev sahibi bu süre içinde yazılı bildirim yapmamışsa, banka depozitoyu kiracıya iade eder.
Faiz geliri, depozitoya dahil olup kiracıya aittir. Ev sahibi faiz gelirini talep edemez.
