Alt Kira Sözleşmesi 2025; Kiracının, kiralananı başka bir kişiye kiralamasına denir. Devir Yasağı ile karıştırılmamalıdır. Devir; ticari işletmelerin hava parası karşılığında işletmeyi ve dolayısı ile kira sözleşmesini 3. Bir tacire devrederek kiracı vasfını kaybetmesidir. Alt kira sözleşmesinde ise ilk kiracının tahliye ve tazminat olmak üzere tüm sorumlulukları devam eder. Alt kiracı iseniz ve ev sahibinizin başka biri olduğunu öğrendi iseniz, ya da ev sahibi olup kiracınızın başka birine evi alt kiraya verdi ise Ankara avukat ya da Ankara kira avukatı danışmanlık hizmeti alınız.
Böyle bir durumda tahliye davası açamıyorsanız ihtiyaç nedeni ile tahliye davası gündeme geleceğinden https://ankaraavukatlik.com/ihtiyac-nedeniyle-tahliye-davasi-2025/ makalemize bakmanızı tavsiye ederiz.
Alt Kira Yasağına Aykırılık
Alt Kira Yasağına Aykırılık; Türk Borçlar Kanunun 322. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. Bu maddeye göre “…Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.” demektedir.
Peki kiracı, alt kira yasağına aykırı davranırsa ne olur? TBK md.316 ya göre kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunmak zorundadır. İhtar çekerken dikkat edilmesi gereken hususlar aşağıdaki gibidir.
- İhtarı asıl kiracıya çekmelisiniz. Alt kiracıya gönderilen ihtarlar kira sözleşmesini fesih etmez. Yargıtaya göre asıl kira sözleşmenin feshi; alt kira sözleşmesini de kendiliğinden fesheder.
- En az 30 gün süre verilmelidir. Süre tebliğ tarihinden itibaren başlar.
- İhtarın netice ve talep kısmında öncelikle aykırılığın giderilmesi istenmeli, 30 gün içinde bu giderilmedi takdirde sözleşmenin feshedileceği konusu net bir biçimde yazılmalıdır.
- Ev sahibinin alt kiradan haberi olduğuna dair hiçbir emare olmamalıdır. (Örn: whatsaptan rıza gösterdiğine dair mesaj, alt kiracıya ruhsat başvurusu için muvafakat vs)
Alt Kira Yasağına Aykırılık İhtarname Örneği
İHTARNAMEDİR.
KEŞİDECİ : KİRAYA VEREN
MUHATAP : ASIL KİRACI
Balgat Mahallesi 1419. Sokak No: Çankaya Ankara’ da bulunan mec’ uru 01/02/2020 tarihli kira kontratı ile kiralamış bulunmaktasınız. Sözleşmemizde açıkça mec’urun alt kiraya verilmesi için kiraya verenin yazılı rızası bulunması gerektiği yazmasına rağmen taşınmazımı başkaca bir işletmeye kiraladığınızı öğrenmiş bulunuyorum. TBK md.316 gereğince bu alt kiraya rızam olmadığını ve 30 gün içinde sözleşmeye aykırılığın giderilmesini talep etme zorunluluğu hasıl olmuştur.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda anlatılan ve resen nazara alınacak sebepler neticesinde iş bu ihtarnamenin tebliğinden NOT: Netice ve talep kısmı alt kira sözleşmesine aykırılığın türene, sözleşmede harici bir devir maddesi olup olmamasına, ev sahibinin alt kirayı haricen daha önce öğrenip sesiz kalıp kalmamasına ve diğer değişkenlere göre değişmektedir. Bu nedenle taşınmazın alt kiraya verilmesi sebebiyle ihtar hazırlamadan önce mutlaka Ankara kira avukatı ya da ankara avukat danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. |
Alt Kira Yasağına Aykırılık Sebebi İle Tahliye Davası
Alt kiraya yasağına aykırılık sebebi ile tahliye davası kiracıya yazılı olarak çekilen ihtar ve verilen 30 günlük süre içinde aykırılığın düzeltilmemesi halinde açılır. Davayı açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava aşamasında kiraya verenin yazılı rızası olup olmadığı, rıza anlamına gelecek başkaca emarelerin varlığı, gerçekten bir alt kira ilişkisinden mi yoksa ortaklık ilişkisinden ve sair mi bahsedilip edilemeyeceği tartışılır. Çatılı iş yerlerinde “devir yasağı” olarak bilinen asıl kiracının kontratla beraber kiracı vasfını da devredip aradan çıktığı durumlar alt kiradan farklıdır.
Tapu Masrafı Hesaplama Aracı için Tıklayınız
Alt Kira Sözleşmesi Yargıtay Kararı
Alt kira sözleşmesi Yargıtay kararı özellikle kanunun düzenlemediği, öngörülmeyen, tasnifi yapılmamış, istisnai durumları düzenler ve sonuca bağlar. Örneğin asıl kiracı ve alt kiracı şirketlerin farklı tüzel kişiler olmasına rağmen aynı kişiye ait olmaları durumunda ne olacaktır?
Ya da kiraya verenin zımmi olarak alt kiraya rızası olduğunun ispatı durumunda tahliye kararı verilecek midir? Bu hususlar Yargıtay içtihatları ile belli olur.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/7663 E. , 2022/2719 K: “….Kural olarak alt kiracının kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Zira alt kiracının kullanımı bağımsız bir hakka değil asıl kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Bunun bir sonucu olarak alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir. İlk kira sözleşmesinin feshi ya da sona ermesi ile ikinci (alt) kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer.”
Yargıtay 3. HD 2023/1414 E. – 2024/718 K: “…Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, kira sözleşmelerinin şahsi hak doğuran sözleşmelerden olduğu, davacı ile davalı … arasında düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca, kiracının kira bedellerini davacı kiraya verene ödediği, alt kiracı tahsil edilen kira bedellerinin asıl kiraya verene ödenmesine ilişkin yasal bir düzenleme mevcut olmadığı, alt kira sadece kendi kiraya verenine (kiracıya) kira bedeli ödemekle yükümlü olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına”
Yargıtay 7. HD 2023/2277 E.- 2024/1627 K. Sayılı ilamında : “…Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davacıların tapu maliki olduğu, davalının paydaş olmadığı ve taşınmazı kullandığı, taraflar arasında herhangi bir kira sözleşmesi olmadığı, dava dışı … aleyhine açılan davada da kiranın kendiliğinden sona ermesi nedeni ile kira tespit davasının reddedilerek kararın kesinleştiği, davacıların haksız kullanım nedeni ile elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep etme hakkı olduğu, ayrıca dava dışı … ile davalı şirket arasında yapılan sözleşmenin hem geçerli olmadığı, hem de davacıları bağlayamayacağı, mahkemenin gerekçeli kararda belirttiği TBK’nin 323 üncü maddesinin somut olayda uygulanamayacağı, kira ilişkisi kabul edilmediği bir durumda kullanımın haksız fiile dayandığı, maliklerden herhangi birinin tek başına 3 üncü kişiye karşı pay oranı dikkate alınmaksızın elatmasını önlenmesini talep etme hakkı olduğu, davacılar … ve … vekilinin dava değeri üzerinden meni müdahale açısından eksik harcı yatırdığı, davacı … mirasçılarına tebligat yapıldığı, ilk vekilleri miras bırakanları tarafından azledildikten sonra vekilin yenileme talebinde bulunduğu, daha sonra azledildiğine veya istifaya ilişkin dosyada bilgi bulunmadığı, ara kararın tebliği ile ilgili bir zorunluluk olmadığı, bu davacı yönünden dava açılırken belirtilen ecrimisil miktarı üzerinden payına isabet edilen miktarın kabulü ile bu miktarın diğer davacının belirttiği miktardan mahsup edilmesi gerektiği gerekçesiyle istinaf başvurularının kabulüne, mahkeme kararının kaldırılmasına, davanın kabulüne, davalının elatmasının önlenmesine, 31.05.2010- 30.05.2011 dönemi için 37.800,00 TL, 31.05.2011-30.05.2012 dönemi için 41.281,38 TL, 31.05.2012-31.05.2013 dönemi için 45.644,82 TL, 31.05.2013-31.05.2014 dönemi için 47.137,41 TL, 31.05.2014-13.10.2014 dönemi için 18.591,51 TL’nin dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılar … ve …’e miras payları oranında ödenmesine, 331,25 TL ecrimisilin 30.05.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılar … ve …’a miras payları oranında ödenmesine dair verdiği kararı ONAMIŞTIR.” Bu kararın onanması ortada kira ilişkisinin olmadığı durumlarda TBK nın uygulanmayacağını ve ev sahibinin el atmanın önlenmesi ve ecri misil davası açması gerektiğini vurgulamıştır.
Özellikle sözlü yapılan kira akitlerinde ya da akrabaların bazılarının terekede bulunan taşınmazları izinsiz kullanması durumlarından kira ilişkisinden değil haksız işgalden söz edileceği için müdahalenin men’ i ve ecri misil davası açılması daha doğru olacaktır.
Yargıtay 3. HD 2018/2258 E. – 2018/6300 K: “…Somut olayda; Davacı ile davalı … Gıda Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki 22.08.2014 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde ” Kiracının, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı düzenlendiği gibi, taraflar arasındaki sözleşmenin 18. maddesinde de ” Alt kira veya kullanımın, kira sözleşmesinin 3. şahıslara devri yalnızca kiraya verenin yazılı muvafakati ile mümkündür. ” düzenlemesi mevcuttur. Dosya arasında aynı kiralanana ilişkin davacı ile dava dışı …arasında 02.05.2014 imza tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu halde belirtilen sözleşmenin halen devam edip etmediği anlaşılamamaktadır. Davalı, dava konusu kiralananın davacının bilgisi dahilinde bayi olarak diğer davalı …… Ltd. Şti.’ne alt kiracı olarak kiraya verildiğini savunmuş ise de; 01.01.2015 tarihli franchise sözleşmesinde davalı … Gıda Tur. San. ve Tic. Ltd. Şti. franchise veren, dava dışı …Gıda ….İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ise franchise alan olarak belirtilmiştir. Davalı …… Ltd. Şti. ile dava dışı … ve …Gıda….İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasındaki bağlantı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece adı geçen şirketlerin temsilcilerinin tespiti ile ayrıca dava dışı …Gıda ….E.İnş. San. Ve Tic. Ltd. Şti. ile davalı …… Ltd. Şti.’ne ilişkin unvan değişikliği olup olmadığı hususu üzerinde durularak dava dışı … ile aralarındaki ilişkinin tespit edilmesi, bundan sonra sözleşmede kararlaştırıldığı üzere kiraya verenin yazılı muvafakatine ilişkin sözleşme hükümleri üzerinde durulup davalının yazılı muvafakate ilişkin varsa delillerinin ibrazı sağlanıp belirtilen hususların tamamı birlikte değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.” Diyerek kiraya verenin yazılı rızası olup olmadığının mahkemece tahkik edilmesinin zorunlu olduğunu söylemiştir. Ayrıca bazı durumlarda kiraya verenin yazılı rızası olmasa da somut olay gereği rızasının var kabul edileceği haller de mümkün olabilir. Bu gibi durumlarla karşılaşmanız halinde ankara avukat ya da ankara kira avukatı danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Ankara Avukat Desteği için Tıklayınız.
Sıkça Sorulan Sorular
İhtar asıl kiracıya çekilir ve aykırılığın giderilmesi için 30 gün süre verilir
Taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Bu gibi davalarda tahliye için belirlenecek vekalet ücreti taşınmazın konumu, kira miktarına göre değişkenlik gösterir.
