Elden Ödenen Kiranın İspatı
Elden ödenen kiranın ispatı; ülkemizde yaşanan konut krizi ve enflasyonist ortam nedeniyle taşınmazını daha yüksek bedele kiraya vermek için kiracının tahliyesi isteyen ev sahiplerinin kiranın elden ödenmesi ni fırsat bilerek taşınmazın icra yolu ile tahliyesini isteyebildiği tahliye sebebidir. Günümüzde ev sahipleri gelir vergisi kesintisine uğramamak başta olmak üzere birçok sebeple kira bedelinin elden ödenmesini talep edebilmektedir. Mahkeme huzurunda kira bedelinin ödendiğinin ispatı hususu kiracıya yüklendiği için ödemenin elden yapılması karşılığı genellikle bir makbuz veya benzeri belge almayan kiracılar bu hususu ispatlamakta zorluk çekmekte ve tahliye riskiyle karşı karşıya kalmaktadır. Böyle bir durumla karşı karşıya kalındığında hak kaybına uğramamak için Ankara avukat hukuki danışmanlığı almanızı şiddetle tavsiye etmekteyiz.
Kira Bedeli Nasıl Ödenmelidir?
Kira bedelinin ödenme şekli, yeri gibi hususlar taraflarca elden, banka aracılığıyla vs olmak üzere serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak olası bir uyuşmazlık esnasında ispat kolaylığı olması yönünden kiranın banka aracılığıyla gönderilmesini veya elden ödendiği takdirde karşılığında makbuz alınmasını tavsiye etmekteyiz. Kiranın nasıl ödeneceği bir sözleşme veya anlaşma olmaması durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun 89/1. Maddesi uygulanır. Bu maddeye göre para borçları alacaklının ödeme anındaki yerleşim yerinde ödenmelidir. Yani alacaklı kirayı almayı kabul etmiyorsa PTT ya da kargo aracılığı ile kira bedeli kendisinin ikamet adresine gönderilmelidir. Kira hukuku ile bu gibi bir ihtilaf yaşadığınızda kirayı ödemeden kira hukuku avukat ya da ankara avukat hizmeti alınız.
Kira Bedelinin Ödendiğinin İspatı Yükü Kime Aittir?
Kira Bedelinin Ödendiği kira kontratının ispat edildiği ön kabulüne dayanarak “kiracı” tarafından ispat edilmelidir. HMK’ nın 190. maddesine göre bir iddiadan kaynaklanan ispat yükü kendi lehine hak talep eden tarafa aittir. Yine ispat yüküne dair TMK 6. Maddesinde herkes kendi iddiasını ispat etmekle yükümlüdür denilmektedir.
Kira ilişkisinin varlığını ispat kiraya verene, kira bedelinin ödendiğine dair ispat yükü ise kira aittir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8153 E.) Ancak kiraya veren tarafından ispatlanmış kira bedelinin kiracı tarafından kabul edilmemesi durumunda ispat yükü bu sefer kiracıya düşmektedir. Aynı zamanda iddia edilen kira bedelini ödendiğine dair ispat yükü de kiracıya yüklenmiştir.
Kiraya verenin uyuşmazlık esnasında kiranın ödenmediğini ispat etme gibi bir yükümlülüğü yoktur. Ancak kiracı, kirayı ödediğini başka bir yolla ispat edememesi durumunda kiraya verene yemin teklif edebilir. Kiraya verenin yemin teklifini kabul etmemesi durumunda ispat yükü tersine çevrilmiş olur.
Kira Bedelinin Ödendiği Nasıl İspat Edilir?
Kira bedelinin ödendiği nasıl ispat edilir: Türk hukukunda kural olarak delil serbestisi ilkesi geçerli olsa da para borcunun konusunu oluşturan kira sözleşmesi gibi bazı sözleşmelerde belirli bir tutarın üstü için HMK 200. Madde hükmü gereği senetle ispat yükümlülüğü getirilmiştir. Bu tutar 2024 yılı itibari ile 2.500 TL’dir. Ancak Yargıtay istisnai de olsa bu tutarın üstünde kalan bazı durumlarda tanık beyanını da delil olarak değerlendirmektedir.
Önemli Not!!! Özellikle kanundaki senetle ispat zorunluluğunu aşmak için bedelin ödendiğini değil, bedelin elden ödendiğini ispat için mahkemede tanık dinletilebilir.
Yine Yargıtay güncel içtihadında uzun süreli kira sözleşmelerinde kiranın elden ödendiğini herhangi bir yazılı belge olmadan da ispat edilebilmesinin yolunu açmıştır. Yargıtay’a göre kiraya veren tarafından herhangi bir bedel alınmaksızın uzun süre boyunca kiracının kiralananda oturmasına izin verilmesi hayatın olağan akışına aykırı olacağından mümkün değildir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 07.10.2021 tarihli 2018/634 E. 2021/1171 K. sayılı kararı)
Kısacası somut olayın özelliklerine göre elden ödenen kiranın ispatı yolları ve delil türleri farklılaşmaktadır. Kira sözleşmesinin varlığı ve kira bedelinin ödenip ödenmediğinin ispatı hususları dikkat edilmediği takdirde ciddi hak kayıplarına yol açabileceğinden olası bir uyuşmazlıkta Kira hukuku avukat ya da ankara avukat hukuki destek ve danışmanlık almanızı önemle tavsiye ederiz.
Elden yapılan kira ödemesini ispat etmenin en güvenilir yolları şunlardır:
- Yazılı Makbuz: Ödemeyi yaparken ev sahibinin imzasını, tarihi ve ödenen miktarı içeren bir makbuz almak.
- Tanık Beyanı: Ödeme sırasında olaya şahit olan üçüncü bir kişiyi (komşu, akraba vb.) olası bir davada tanık göstermek.
- Yazılı İkrar: Ev sahibinin ödemeyi aldığına dair sonradan gönderdiği kısa mesaj, e-posta, WhatsApp yazışması gibi yazılı iletişim kanıtları.
- Hayatın Olağan Akışı: Uzun süre kirada oturulmasına rağmen ev sahibinin hiç icra takibi başlatmaması gibi durumların mahkemece emare olarak değerlendirilmesini sağlamak.
Evet, sınırlı şartlarda edilebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre, yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının (güncel olarak yüksek bir tutar) üzerinde olması durumunda kural olarak tanıkla ispat yapılamaz. Ancak:
- Senetle İspat Sınırının Altında Kalan Kira Bedelleri tanıkla ispat edilebilir.
- Yargıtay, bazı istisnai durumlarda ve diğer yazılı başlangıç delilleriyle desteklendiğinde, sınırı aşan ödemelerin ispatında dahi tanık dinleyebilmektedir.
İspat yükü kiracıda olduğundan, kiracı elden ödemeyi makbuz veya kuvvetli başka delillerle ispat edemezse, hukuken kirayı ödememiş sayılır. Bu durumda ev sahibi, temerrüt (kira borcunu ödememe) nedeniyle kiracı hakkında tahliye takibi veya davası başlatma hakkı kazanır. Kiracı hem tahliye riskiyle karşılaşır hem de inkar edilen kirayı tekrar ödemek zorunda kalabilir.
Evet, kesinlikle geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı bir şekil şartı bulunmamaktadır. Sözlü yapılan bir anlaşma dahi hukuken geçerlidir. Ancak, uyuşmazlık durumlarında ispat kolaylığı sağlaması için yazılı ve imzalı bir sözleşme düzenlenmesi büyük önem taşır. Noter onayı ise zorunlu değildir.
Kira ödemelerinin belirli bir tutarın üzerinde olması durumunda banka veya PTT kanalıyla yapılması yasal zorunluluktur. Bu zorunluluğa uymayarak elden ödeme alan (ve genellikle bunu beyan etmeyen) ev sahibi, Vergi Usul Kanunu’na aykırı davranmış olur ve özel usulsüzlük cezası ile karşılaşır. Ev sahibini şikayet edebileceğiniz kurumlar:
- Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB): Vergi dairesine ihbar veya şikayet yoluyla başvurulabilir.
- CİMER (Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi): Vergi usulsüzlüğü iddiasıyla şikayet başvurusu yapılabilir.
Kiranın ödendiğini ispat yükü, hukuken kiracıya aittir. Hukukta, bir iddianın hukuki sonucundan lehine hak çıkaran taraf ispatla yükümlüdür. Kiracı, “ben borcumu (kirayı) ödedim” iddiasında bulunduğu için, ödemeyi gerçekleştirdiğini ispat etmek zorundadır.
