Kira Fiyatları Nasıl Düşer

Kira Fiyatları Nasıl Düşer

Bu yazıyı yazdığım gün bir taraftan yeni evleneceğim için ev bakıyor, 30 yıllık bir binada hala ilk günkü mutfak dolapları, kapıları ve mermerleri ile kiraya verilmiş Ankara’nın görece orta sınıf mahallesi Cevizlidere’ de bir evin nasıl 27.000 TL olabileceğini düşünüyorum. Bu sadece basit bir kira krizi değil, insanın en temel ihtiyacının elinden alınışı, toplumu temelinden sarsacak büyük bir deprem…

Karı koca çalışan bir çift dahi orta sınıf bir mahallede, içi yapısız, tabiri caizse virane olmuş bir evi kiralayamaz bir duruma gelmiş. Durum diğer semtlerde de hiç iç açıcı değil. Yenimahalle’ de, Etimesgut’ un, Keçiören’in birçok semtinde bakımsız evler 20.000 TL’ nin üzerinde. Diğer semtler ise iş yerlerine uzak olduğundan yol parası kira farkından fazla çıkıyor. İçi biraz bakımlı evlerden bahsetmiyorum bile…

İşte bu ahval ve şerait içinde toplum olarak savrulurken kurtarıcımız Mustafa Kemal Paşa aklıma geliyor. “Umutsuz durumlar yoktur. Umutsuz insanlar vardır. Ben umudumu hiçbir zaman yitirmedim” sözü bize ilham oluyor ve kolları sıvayarak Ankara Kiracılar Derneğini kuruyoruz. Buna mukabil toplumda kira fiyatlarının düşmesi için bir talep, hareket oluşturmaya çalışıyoruz.

Ankara avukat olarak çok fazla kira uyuşmazlığı görme fırsatı verdiğinden hem tecrübelerimize, hem de Pandemi sonrası Avrupa’nın da yaşadığı bu kira enflasyonu krizini çözme yöntemlerine bakarak kira fiyatlarını düşmesi için kanaatimizce aşağıda saydığımız düzenlemelerin hayata geçmesi gerekmektedir. Bu maddeler sadece bizim önerimiz olup esas gayemiz sesimizi duyurarak hem merkezi hem de yerel iktidarı bir şey yapmaya ikna etmektir. Tartışılmasını istediğimiz, dünyada yapılan, avukat olarak tecrübelerimize dayanarak damıttığımız önerilerimiz şu şekildedir:

1. Makroekonomik olarak resmi enflasyonun düşürülmesi: Bu başlık makroekonomiyi ilgilendirdiği, enflasyonun eksiye düşmesi halinde kira fiyatlarının da otomatikman düşeceğinden bahisle açılmıştır. Ancak herkesin bildiği ve genel ekonomiyi ilgilendirdiği için alt başlık olarak ayrıca irdelenmeyecektir.
2. Ev sahibi sicil sistemi
3. Boş durdurma yasağı
4. Daire puanlama sistemi
5. Yabancılara konut satışının durdurulması
6. Kiracılar fonu
7. Sıfır maliyetli sosyal konut

Ev Sahibi Sicil Sistemi

Bu sistem elinde “E-DEVLET” gibi bir güç olan ülkemiz için oldukça makul, yapılması kolay ve piyasaya şeffaflık getirerek kira fiyatlarının düşmesine yardımcı olacak bir sistemdir. Ayrıca aşağıda da belirtildiği üzere güncel kira bedelleri ve kira kontratları da sisteme yüklemek zorunlu olacağından, hazinenin vergi kaybının da önüne geçilecektir.

Buna göre Ev sahibi sicil sisteminde

• Bir evin güncel kira bedeli ve güncel kira kontratı,
• Evin son 5 yıllık kira bedelleri,
• Ev sahibinin kaç evi olduğu,
• Bir önceki kiracısının neden ayrıldığı ve kaç yıl oturduğu,
• Eğer davalık oldu ise mahkeme ilamı,
• Önceki kiracıların ev sahibi hakkındaki yorumu gibi değerlemeler olacak ve bu yolla kötü niyetli, tamamen para odaklı davranarak piyasayı şişiren, kiracı düşmanı ev sahipleri; daha makul davranmak, vergisini ödemek ve kiracıya iyi davranmak zorunda bırakılacaktır.  Aynı zamanda sağlanan bu şeffaflık ile temiz ve düzgün ev sahipleri daha çok değerlenecek ve kiracıya daha iyi davranmak, daha makul fiyatlar vermek moda haline getirildiğinden bir teşvik de sağlanmış olacaktır.

Bu sisteme ek olarak Puanı yüksek, kira kontratını güncel olarak yükleyen, her sene kira bedellerini güncelleyen, ona göre vergi ödeyen, kiracısına iyi davranan, piyasaya göre makul fiyatla evini kiralayan ev sahipleri örneğin 3 sene de 1 vergi muafiyetleri ile ödüllendirilebilir.

Yine sürekli kötü yorum alan, fiyatlarını güncel tutmayan, fahiş fiyatlar ile fırsatçılık yapan ev sahiplerine de kanuni sınırlar içinde ufak cezalar getirilebilir.

Boş Durdurma Yasağı

Kamuoyunda da çokça gündem de olan daireyi 6 aydan fazla boş durdurma yasağı kısa vadede kira fiyatlarını tatmin edici oranda düşürebilir. Artan enflasyon sebebi ile toplum 2018 den bu yana parasının değerini korumak için gayrimenkul alımını doğrudan yatırım aracı olarak gördü. Ev fiyatları afaki şekilde arttığından bazı ev sahipleri, bu daireleri kiralama ve buradan da bir gelir elde etme lüzumu görmedi. Buna vatandaşlık alan yabancı ev sahipleri de eklenince, birçok meslek odasının istatistiğine göre İstanbul’ da 500.000, Ankara’ da 150.000 civarı konut boş kaldı.

Rakamlar gerçeği yansıtmasa dahi belirtilen rakamların yarısı dahi doğru olsa ve bunlar piyasa sunulabilse Türkiye’ de arz fazlası ortaya çıkacağı ve kira fiyatlarının aşağı yönde seyredeceği kesin. Peki, boş durdurma yasağı nasıl uygulanabilir?

1. Öncelikle Ev sahibi sicil sistemi gibi bir sistem yazılımı yapılarak ya da hazinenin kira kontratı beyan edilen gelir beyannamesi bilgi merkezi kullanılarak evin kirada mı olduğu tespit edilmeli,
2. Ev kirada değilse, birden fazla evi olan kişilere açıklanacak bir tarihle 6 ay süre verilerek evi kiraya vermesine, aksi takdirde cezalandırılacağına dair mevzuat çıkartılmalı,
3. Türk insanın bu yasağı kolayca delmesinin önüne geçmek için 3. Dereceye kadar yakınlara kiraya vermesinin önüne geçilmeli,
4. Eğer 3. Kişi olan akraba gerçekten kiracı ise başka evde kiracı olmamalı ve evde gerçekten kiracı olduğunu belgelemeli, (Örn: evin aboneliklerini üstüne almalı)
5.  Yine yasağı delmenin önüne geçmek için kira kontratı sisteme yükleneceğinden bu kontratın yıllık tutarı uyarıca taahhuk edecek vergi peşin alınmalı,

Daire Puanlama Sistemi

2023 yılında Hollanda’nın da uyguladığı bu sistem piyasaya dolaylı yoldan müdahale anlamını da taşımaktadır. Ancak temel iktisat öğretisine göre olağan üstü dönemler, olağan üstü müdahaleler gerektirebilir. Tabi ki orantılı, süreli ve şeffaf olmak koşulu ile…

Daire puanlama sistemi: kiralanacak evin özelliklerine göre devletin bir üst sınır belirlemesi ve bu sınırın uzun vadede bir tavsiye niteliğinde olması demektir. Ama burada yapılacak müdahalenin %25 kira zammı sınırı gibi enflasyon oranına göre ve piyasaya göre çok orantısız kalması kira bedellerinin daha da artması demek olacağından bu sistemle evin özelliklerine göre getirilecek üst sınır objektif kıstaslara göre belirlenmiş, üzerine düşünülmüş ve piyasadan kopuk olmayan orantılı bir sınır olmalıdır.

Ayrıca bu sistem ve puanlama kıstası devletin ülkedeki tüm konutları taraması demek olacağından muhtemelen yerel yönetilme beraber çalışmak zorunda olduğu, yapılması yıllar sürecek bir sistemdir. Daireye verilecek puanın sübjektif, göreceli ve toplumun içine sinmeyen bir parametrede olması onca emeğin israfı anlamına da gelecektir. Bu nedenle sorunun kısa ve orta vadede aşılması için;

1. Evin muhiti (mahallesi), yaşı, oda sayısı, cephesi, bulunduğu kat, asansör, depreme dayanıklılığı gibi ölçütlerin hepsine toplamı 100 puan olacak şekilde bir değer verilmeli,
2. Bakımlı mı bakımsız mı olduğu kısmı kapsam dışı bırakılmalı, (sübjektif bir kavram olduğu için)
3. 5 yaşında gelmemiş ya da lüks evler belki de kapsam dışı bırakılmalı,
4. Kısa vade de kira fiyatları düşene kadar devlet evin puanına göre getirdiği üst sınırı zorunlu hale getirse de uzun vadede bu sınır bir tavsiye niteliğinde olmalıdır.

Yabancılara Konut Satışının Durdurulması- Kiralamanın Sınırlandırılması

Bu önerimiz zaten toplumun bildiği ve kamu vicdanın kabul etmediği bir durumdur. Önceden 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu ve ilgili mevzuat sayesinde yabancılara konut satışında “mütekabiliyet” esası ve miktar bakımından bir üst sınır şartı aranmakta idi. Ancak son değişiklikler ile bu önce 250 sonra 400.000 dolar karşılığı gayrimenkul satımı ile yabancıya Türk vatandaşı olma hakkı tanındı. Bu durumun siyasi sebep ve sonuçları yazımızın konusu olmayıp Kira ve konut fiyatlarına aşırı derecede olumsuz etkisi mercek altına alınacaktır.

Öncelikle yabancılar ister vatandaşlık ister yatırım için olsun çoğunlukla İstanbul, Antalya, İzmir gibi yerlerden konut alsalar da bu tüm Türkiye’ deki konut fiyatlarını arttırmaktadır. Çünkü inşaat maliyetleri ve girdilerin piyasası her yerde aynıdır.

Bir çimento fabrikası İstanbul’ a metreküpünü 3000 TL’ den sattığı hazır betonu, Yozgat’ da ev fiyatları düşük diye daha ucuza satmaz. “İstanbul’da nasıl olsa yabancılar alıyor” diye dolar üzerinden fiyatlanan maliyetler Tüm Türkiye’deki fiyatları artırır. Yukarıda anlatılanlar ışığında adım adım gidecek olursak:

Yabancılara konut satıldıkça konut fiyatı artar,

Konut fiyatı artınca insanlar konut alamaz,

Daha çoğul bir kesim konut alamayınca konutlar bir zümrenin elinde toplanır,

Kiracı sayısı artar,

Kiracı sayısı artınca konuta talep artar,

Konuta talep artınca kira fiyatları yükselir.

İşte bu zincir sadece bir hamle ile oluşmaktadır. Yine bir hamle ile de tersine çevrilebilir. Her ne kadar karşıt görüştekilerin en büyük argümanı “Zaten alan aldı, artık yabancı konut almıyor” olsa da yabancılar sistemimizin açığını bulmuş durumda. Bir aile konut alıp 3 sene tuttuktan sonra yine kendi tanıdıklarına satarak tek seferde onlarca kişiye vatandaşlık sağlıyorlar. Ayrıca bugün almayacak olmaları bu şehirlerde “yabancıya göre” bir konut arzı ve “yabancıya göre” bir enflasyon yaratmadığı anlamına gelmez.

Yabancıya Konut Satışının Sınırlandırılması

İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan verilere göre Türkiye’de kayıt altına alınmış geçici koruma statüsündeki Suriyeli sayısı 9 Mayıs 2024 tarihi itibarıyla 3.115.536. Bu rakama Afgan, Irak, Körfez Arapları, Rus ve Ukraynalıları eklediğinizde 6.000.000 yabancı ülkemizde ikamet etmekte. Tabi bunlar en iyimser rakamlar.

Bu 6 milyon insanın 2 milyonu mülteci kamplarında, çadır ve konteynırlarda kaldığı düşünülürse en az 4 milyon insan ülkemizde kiralık dairelerde kalıyor demektir. Bu 4 milyon yabancının 5 kişilik aileler olduğunu farz ettiğimizde yaklaşık 800.000 konut yabancıların elinde kiralık bulunmaktadır. Daha kolay anlaşılması için TÜİK rakamlarına göre 2019 da Bursa’da 890.832 konut olduğunu düşünüldüğünde sadece Bursa kadar bir yerde tamamen yabancıların yaşadığını hayal edin...

Yabancıların zorla gönderilmesi tabiki de hukuka ve vicdana aykırıdır. Ancak kira enflasyonu alanında Türk halkına bir külfet olduğu da inkâr edilemez bir gerçektir. Önerimiz gerçekten böyle bir irade oluştuğunda yabancıları zorla göndermek yerine yabancıya konut kiralamanın sınırlandırılması ya da yabancıya konut kiralayan ev sahibine ek vergi getirilmesi ya da tam tersi Türk insanına ev kiralayan malikin teşvik edilmesidir.

Kiracılar Fonu

Bu önerimiz 4 ve daha fazla evi olan ev sahiplerinden ek bir ödenek alınması ve bu ödeneğin bir havuzda toplanarak asgari ücretle çalışan tek maaşlı aileleri ve emeklileri önceleyerek dağıtılmasını temel almaktadır.

Tabiki de ev sahibine getirilecek ek vergi ya da kesintinin doğrudan kiracılara yansıtılacağını bilecek kadar gerçekçiyiz. Ancak tüm ev sahiplerini fırsatçı diye yaftalayıp ek vergi getirmek kiracı açısından tam bir intihar olacaktır.

Önerimiz bunu yerine adil bir fon kurularak çok evi olan ev sahiplerinden daha çok kesinti alıp bunu ihtiyacı olan kiracılara dağıtarak toplumsal adalet sağlanabilir. Para devlete değil doğrudan kiracıya giderse ve bu fon geçici süreliğine olursa ev sahipleri; kendilerinden kiracılar fonu için yapılan kesintiyi kira fiyatlarına yansıtmaktan vazgeçecektir. Yapsa bile bu daha az olacak ve fonun getirdiği yarar götürdüğü zarardan kat be kat fazla olacaktır.

Unutulmamalıdır ki; Olumsuz ihtimaller için olumlu adımlar atıktan vazgeçilemez…

Sıfır Maliyetli Sosyal Konut

Bu önerimiz hem merkezi hem de yerel yönetimler tarafından uygulandı ve uygulanmaya devam ediyor. Ancak kiracılar olarak görmekteyiz ki; son 3 yılda çıkan bu konut krizini düşündüğümüzde Türkiye’ de inşaat maliyetlerinden ve kredi faizlerinden ötürü konut arzı yetersiz.

Daha az konut üretiliyor. Birçok müteahhit ve alt taşeron iflas& konkordato ilan etmiş durumda. Kredi faizleri de yüksek olduğundan kamu tarafından dahi düşük maliyetli konut üretmek pek mümkün değil…

Önerimiz ise küçük ölçekli olsa da kısa vadede kira fiyatlarını bir miktar düşürebilecek bir plana dayanıyor. Türkiye’ de mahalle aralarında atıl, davalık, çok mirasçısı olan ve kullanılmayan birçok yapı bulunuyor. Devletin ya da yerel yönetimlerin bu yapıların imar planındaki kat sınırını 1 kat artırıp artık daireleri müteahhitte ya da kendi iştiraklerine verip kalan daireleri yenilmesi konut sayısını artıracağından kira fiyatlarının hatırı sayılır şekilde düşmesi mümkün.

Tekrar etmek isteriz ki yukarıda bahsedilen tavsiyeler tartışmaya açıktır ve tartışılmalıdır. Esasen tüm çalışmalarımız da bunun içindir. En büyük temennimiz başta Hükümet, meclis ve belediyeler olmak üzere sorumluların kiracıların sesini duyarak bir şey yapmasıdır. Siz değerli okuyucularımızda da ricamız bu yazıyı paylaşmanız, herkese duyurmanız ve CİMER, TBMM, Kent Konseyi, Belediyeler gibi yerlere ulaştırmanızdır. Okuduğunuz için teşekkürler.